[摘要] 近期随着央行三年来首次下调存款准备金率,释放出4000亿元的流动资金,市场传出银行暂停首套房贷利率上浮,房贷市场有望“松绑”的消息。但多家银行表示,流动性回暖无改银行各项指标阶段性紧张的事实,临近年底,银行对于低利润的房贷业务已经再无动力放贷。
近期随着央行三年来首次下调存款准备金率,释放出4000亿元的流动资金,市场传出银行暂停首套房贷利率上浮,房贷市场有望“松绑”的消息。但多家银行表示,流动性回暖无改银行各项指标阶段性紧张的事实,临近年底,银行对于低利润的房贷业务已经再无动力放贷。
资金面依然紧张房贷压缩格局难改
但接受采访的多家银行表示,近日银行流动性回暖无改银行各项指标阶段性紧张的事实,临近年底,银行对于低利润的房贷业务已经再无动力放贷。国金证券(600109)银行业分析师李伟奇表示,数量型的流动性压力缓解与利率无必然关系。目前银行首套房贷利率基本上浮5%~10%,甚至上浮20%。各家银行利率上升、规模压缩的房贷格局在明年的信贷政策定调前不会改变。“存款准备金率下调,只能说我们的信贷规模没那么紧张了,但是利率没变的话,个人房贷政策不会有太大的变化。”工商银行(601398)工作人员表示,“房贷政策与国家的限购政策、利率等因素都有很大的关系,目前我们在个人房贷的规模和政策上都没有什么变化。”
数据显示,在三季度的季度报告中,除了工行,其余四大行的资本充足率或核心资本充足率均有下降。贷存比超标的担忧也终成事实,交行、中行、招行、兴业及民生五家银行的贷存比均超过了75%的监管红线。而中报期间尚无一家超过75%。
“因此,相当部分的银行即便有新增流动性也很难形成放款。”李伟奇分析,促发调存的直接原因是外汇占款锐减造成的市场资金面紧缺。实际上,临近年底,银行的资金面依然紧张。在监管没有对资本充足率、贷存比等硬性指标放松的情况下,单纯的存款准备金率下调,均摊下来,银行信贷增量影响有限。
年底放款集中在小微企业
据了解,即便按照20%的上浮利率,房贷业务的利润依然低于今年各家银行普遍热衷的经营性贷款,首套房贷7折利率时的房贷业务已经基本确定为亏损。某银行人士表示,“经营性贷款的利率更高,并且针对企业,还可以派生更多的综合利润。因此目前银行是不会对低利润的房贷业务感兴趣的。”所以虽然理论上银行资金压力缓解会使贷款额度增加,但增加部分并没有增长在房贷业务上。加上接近年底,各家银行包括房贷在内的多项指标都已经完成了,已经没有什么放贷冲动。大家普遍的想法是积蓄能量,把需求留给明年。“多数房贷审批还在继续,但年内不会再发放了。”某股份制银行人士表示。
业内人士预测,明年房地产限购并不会放松,利率调整目前还没有明显信号,CPI刚得到缓解,说降息为时过早。相比房贷的萎缩,消费贷、个人经营性贷款则会有较大的发展。现在小微金融的政策支持比较多,而由于个人经营性贷款的性质跟小微贷款类似,监管层有意向把个人经营性贷款纳入小微贷款中,这样个人经营性贷款难也将得到缓解。多家银行证实,年底放款更主要的集中在小微企业、战略新兴产业以及包括保障房在内的政策性引导和扶持的项目上。
是否提前还贷需斟酌
由于房贷利率大多按年调整,央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。因此,各银行提前还贷的市民近日明显增多。
经过三次加息之后,目前的基准利率为7.05%。以100万元20年期房贷为例,如果按基准利率计算,今年月还款为7400元左右,总的贷款利息为77.5万元。而明年起,月还款将增加至近7800元左右,总的贷款利息将增加至86.8万元左右。客户明年起每月要多还400元左右。而如果客户执行的是上浮利率,下月起月供会增加得更多。
银行人士介绍,现在还没法具体哪位客户月供增加多少。不过,明年1月1日以后,客户就可以凭身份证到银行柜台打印自己新的还款计划,了解每月还款额的变化。如果市民手头有闲散资金,又没有什么太好的投资方向,可以选择提前还款。不过有四类人不必提前还贷。
首先是正享受7折利率优惠的房贷客户,即使三次加息以后,这些房贷下个月执行的利率也才4.935%,比现在五年期以上定期存款利率还要低。与其把这笔钱拿去提前还房贷,还不如放在银行存定期。其次,如果房贷还款的所剩还款项主要是本金,提前还贷意义不大;或者如果你有投资创业的其他机会,就没必要提前还贷,因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率,再贷款不划算。还有使用公积金贷款的人,因为公积金贷款是目前银行贷款利率的,因此也没必要提前还款。
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