[摘要] 杭州土地出让于12月1日以一宗住宅用地延迟出让，一宗商业用地直接成交，画上句号。2011年杭州主城区（不包括余杭、萧山）收得土地出让金316.7081亿元，同比去年下降36%（2010年杭州主城区卖地额为493.4亿），创下了三年来土地出让收入最低。
杭州土地出让于12月1日以一宗住宅用地延迟出让，一宗商业用地直接成交，画上句号。2011年杭州主城区（不包括余杭、萧山）收得土地出让金316.7081亿元，同比去年下降36%（2010年杭州主城区卖地额为493.4亿），创下了三年来土地出让收入。
土地成交量方面，2011年杭州主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗。总成交面积1470391平方米，同比2010年下降了32%，不到2009年的一半。
一季度，主城区只有几块商业用地成交。二季度，住宅用地出让启用新规则，设合理价格上限，并要求配建保障房。“限价，配建”，打了开发商一个措手不及，大牌房企隐退，中小企业谨慎入市。三季度，本土开发商淡出，形成资本真空，外地资本趁势进入。四季度，政府为缓解财政紧张，推出大量“”，国资及外地实业资本逢低吸入，土地价格回归。
宅地新规受阻夭折
杭州主城住宅用地因为出让规则的调整，暂停供应了5个月。3月份，杭州国土资源局才公开挂出了2宗商住综合用地。出让规则与之前不同，地块出让价格设合理上限价格，在竞拍价达到或超过合理上限价格后，直接转入竞投配建保障性住宅房面积程序，地块出让条件中设有需配建的保障性住房面积指标，并规定了保障性住房的装修标准要求。政府希望通过这一方式解决中央10%的保障性住房的要求。
通过商品房用地配建保障房，一方面能够减轻政府在保障房建设上的投入压力，如果竞价过程激烈，价格超过合理上限，就能突破10%的要求，获得很多的保障房；另一方面还能解决一直激烈争论的保障房比商品房位置配套差的矛盾。从这两方面来说，政府的出发点是好的。但保障房在项目中如何设置，是否会影响项目的销售价格，未来项目交付后将面临哪些问题该如何应对，这些在杭州都没有可借鉴的先例，在目前看来都是未知数。因此对于新的规则，开发企业与资本方都表现出谨慎的态度。在11宗需要配建保障房的住宅用地中，仅有两宗地块在现场竞价的过程中，触及了合理价格上限，进入保障房竞标程序。
今年楼市成交乏力，尤其是“金九银十”活生生地被演绎为“铜九铁十”之后，开发企业对于市场前景的判断更陷入极度的迷茫之中，保存实力度过严冬，拿地意愿急剧下降。面对这种市场情况，政府只能被迫终止住宅用地的保障房配建规则。
商业用地成为主角
今年政策调控的对象是住宅，投资需求转向了商业性质的物业市场。今年1-11月杭州主城区商品房成交套数与金额前十位的项目中，商业性质的物业占据了半壁江山。这一变化也影响了资本市场的动向，在杭州今年成交的土地中，商业用地超过了住宅用地成为市场的主角。2011年杭州成交总价的是杭政储出号下城区武林广场04号地块，是一宗14.9万平方米的地铁上盖商业地块。由杭州市地铁置业有限公司以底价加价100万元获得，成交总价为268185万元，楼面价18007元/平方米。杭州主城区成交楼面价的地块是杭政储出号拱墅区米市巷单元FG03-C2-03地块，楼面价20567元/平方米。该地块可建面积为2.1万平方米，由杭州苏宁电器有限公司以4.32亿元竞得，是一宗商业金融业用地。
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