[摘要] 成都二手房“立秋” 挂牌成交价均大幅下滑 (来源:成都报道 )记者调查发现，城南大源，以及三环附近区域、高校周边的二手房，无论挂牌价还是成交价，均大幅下滑。新房市场优惠力度的加大，导致二手房成交价格跳水。
成都二手房“立秋” 挂牌成交价均大幅下滑
(来源:成都报道 )记者调查发现，城南大源，以及三环附近区域、高校周边的二手房，无论挂牌价还是成交价，均大幅下滑。新房市场优惠力度的加大，导致二手房成交价格跳水。
价格倒挂
调查样本：华润·凤凰城二手房均价9500元/m2左右，但三期新房均价9000元/m2
原因分析：新房市场优惠力度加大，直接影响二手房成交。
除了高校周边的次新房和三环路部分区域的二手房降价幅度明显下滑外，一些新兴区域因为受新房市场影响，二手房成交均价也被迫下滑。目前新房市场10%左右的降价优惠已经越来越多，新房市场的优惠力度加大，直接影响二手房的成交价格。
王先生今年3月在华润·凤凰城1期买了一套二手房，127平方米，单价9300元/m2，加上税费和过户费用总共花了121万元左右。但7月份，华润·凤凰城三期新房推出的均价才9000元/m2，120余平方米的套三房源均价仅8000多元/m2，还有部分7000多元/m2的房源，非毛坯房均价11000元/m2。新房和年初相比，足足下滑了600—1000元/m2。
21世纪不动产一位姓李的经纪人告诉成都报道记者：“7月份，华润·凤凰城二手房均价为9500元/m2左右，但其三期新房均价才9000元/m2，而且二手房还有总共10%左右的税费和中介费等，成本更高，所以近期片区的二手房成交量非常低。”据了解，区域内包括华府西苑等在内的楼盘均出现和华润·凤凰城相似的现象。
正在21世纪门店挂牌欲出售手中房源的一位凤凰城业主罗先生告诉记者，他的房源已挂了3个月，一直卖不出去。“我去年上半年购买时是8600元/m2左右，现在想卖9500元/m2，很难，别人肯定愿意选新房，比二手房便宜又没有营业税，所以我打算以8700元/m2左右的成本价处理了。”据了解，建设路板块、万年场区域的二手房销售市场与大源片区基本类似。
高校公寓连降价
调查样本：高校周边公寓成交价下滑200—700元/m2
原因分析：房东预期不佳，主动降价。
在科华北路的樱花假日有一套房子，4楼，60平方米的小套二，带30余平方米的转角阳台，5月底挂出的总价是70万元，单价11864元/m2，后来降到69万元，8月初再次降价，总价67万元，挂牌单价下滑了700余元/m2。 告诉记者，这套房子本来就是买来投资的，2008年购买时的单价为7500元/m2左右，现在涨到11000元/m2，上浮的空间并不大，最主要的原因是现在市场太不景气，“根本不晓得市场什么时候能回暖，所以少赚一点也把它卖了，要不然时间成本太高了。按现在的行情，如果不降价，房子可能挂一年都卖不出去。”
中原地产棕北店的经纪人小唐告诉记者，像樱花假日这种4楼带平台的房子，年初的价格能卖到11900元/m2左右，而从实际情况来看，成交均价和4、5月份相比也明显有500元/m2左右的降幅。
同时记者了解到，在西南财大、川音片区也有类似情况。伊诚房产川音店的王姓店长告诉记者，川音片区的标间和套一成交均价下滑有200元/m2左右，像摩卡·筑的房源，之前的成交价多在12500元/m2，最近成交的价格均在12000元/m2左右，一些大户型的房源均价下滑400元/m2左右。周边房源总价挂130万元降10万元，总价挂80万元也降10万元的房源屡见不鲜，而且这种大幅降价的案例比之前也明显增多。
究其原因，成都顺驰不动产网络有限公司总经理王平表示，高校周边的老房源可卖可不卖，但由于调控加紧，市场非常低迷，更为关键的是，按现在的行情预计，下半年乃至明年整个上半年，市场行情都不容乐观，较长的调控期明显影响了投资者的信心，同时，目前高校周边的二手房价多在10000元—12000/m2之间，再往上的增值幅度其实很慢。“与其再积压一年，不如提前脱手，这是目前高校电梯公寓降价的主要原因。”王平如是分析说。
合同房议价空间增大
调查样本：市中心和一环区域房价变化不大，三环降幅最明显
原因分析：三环附近多为合同房，而愿意买合同房的购房者较少。
从成都报道记者掌握的统计数据来看，进入7月份，一环内的二手房成交均价从周的9528元/m2上浮到最后一周的9785元/m2，一至二环之间的二手房成交均价也从9499元/m2上浮到9554元/m2，市中心、一环路周边的二手房价其实变化不大。
记者走访调查发现，价格真正波动明显的是三环附近的部分区域，6月底至7月底期间，二至三环之间的二手房成交均价从9455元/m2下滑到9139元/m2，三环路外的单价也从8400多元/m2下滑到了8300多元/m2。
成渝立交旁的首创国际城2期，一套110平方米的房子按照现在7000元/m2的价格可以卖到77万元左右，但现在购房者基本上花72万元就能买到。据首创·国际城附近的的中介公司介绍，像这种合同房协议出售，现在单价一般都能少500元/m2左右。
据了解，站华路的南城都汇，三环路苏坡立交桥和金沙片区附近的东立·清水河畔、金沙愉景等楼盘都有明显的降幅；龙湖·翠微清波9000元/m2和东立·清水河畔7000元/m2左右的均价，均出现了议价空间增大的现象，总价70元的房子，议价空间在4—6万元左右。
对于目前的市场而言，是买方市场，成都主城区一些地段好的区域二手房都很难卖，三环边房源的客户群更少。特别是合同房，三环路周边不少新房都还没有拿到产权证，这些只有购房合同的业主要出售手上的物业，只能通过委托公证的形式与买家达成交易协议，而愿意购买合同房的购房者却很少，这也是三环附近二手房价格下滑的重要原因。
编后
新房市场的波动直接影响二手房市场。因为长时间的市场低迷，不少二手房源的挂牌周期都增长两三个月，进入7、8月份，部分区域的二手房价出现了松动。如果新房市场难有起色，二手房市场势必也将持续低迷。
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统计显示，目前本市一二手房价格倒挂现象有所增多，宝山月浦、嘉定南翔和松江新城三个板块尤为明显。
在松江新城板块，绿地蔷薇九里近期一手房售价在每平方米1.5万元左右，低于周边部分同类二手房每平方米1.6万元的价格。在嘉定南翔板块，目前在售的一手房如朗诗绿色街区，非毛坯房成交均价在每平方米2.07万元左右，周边品质相似的金地格林世界楼层较好的二手房单价为每平方米2-2.1万元。
价格倒挂现象在宝山月浦板块更为明显。该板块7月份两个新开盘项目分别是中冶尚园和宝华盛世花园，加上6月下旬新开盘的中冶祥腾宝月花园，该板块一个月内共计推出1024套、9.74万平方米供应量。据了解，中冶尚园、宝华盛世花园是首次开盘项目，房源预售报价分别为每平方米1.15-1.6万元和 1.12-1.47万元，中冶祥腾宝月花园则为每平方米1.26-1.79万元。7月份（截至26日），上述三个项目自开盘后实际成交房源价格分别为中冶尚园每平方米1.25万元、宝华盛世花园每平方米1.24万元、中冶祥腾宝月花园每平方米1.27万元，皆处于报价区间的低位区。值得注意的是，上述三个楼盘新推房源价格明显低于周边二手房挂牌价。如月浦板块内嘉城国际花园二手房挂牌价普遍高于每平方米1.6万元，月浦八村和乐业四村等老工房挂牌价也在每平方米1.5万元左右。由此可见，二手房比一手房高出每平方米2300-3300元。
21世纪不动产分析师黄河滔表示，目前市场上，一二手房价格倒挂现象主要集中在外围新盘集中上市的区域，一方面在政策严格、去化受阻下一手房选择低开，另一方面区域内同质可比的次新房在二手房市场上挂牌价保持高位。此外，加上交易税费一般由下家承担，上述倒挂差距会更大。
一般而言，在浦东周康、宝山杨行等外围新房集中板块，二手房较同质一手房的价格差优势在每平方米1000-3500元不等。以目前形势来看，一手房降价促销范围可能进一步扩大，局部二手房价格优势将失去对买家的吸引力。
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