[摘要] 引子：中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，政府明年将按照既定政策继续执行房地产紧缩调控措施。
引子：中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，政府明年将按照既定政策继续执行房地产紧缩调控措施。
李克强还指出，中央还将继续扎实推进保障房的建设，并研究通过债券等形式筹集资本金的机制，要增加政府投入，加大金融支持、拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。他称,建设保障房有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,且会释放出巨大的消费和投资潜力。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强日前指出,中央将继续推进保障房的建设。然而，保障房建设所面临的困难依然是资金问题。
11月15日、18日、21日、25日上海市、广东省、浙江省和深圳市分别发行了71亿、69亿、67亿、22亿元地方债，共达到229亿元，四地均表示所募集资金将主要用于保障房建设等领域。其中，上海的力度，用于保障房建设的资金将达到21.18亿元，接近总额的近30%，而在2010年，地方债中仅有4.23亿元用于大型居住社区外围大市政配套设施补贴。浙江省力度也不小， 13.66亿元将投入保障性安居工程建设，约占发债资金总额的20%。
责任债券靠财政收入偿还
"地方债的发行有利于缓解保障房建设的资金压力，从而摆脱保障房建设以前过分依赖土地出让金的情况。"广州大学房地产研究所所长教授陈琳昨天向记者表示。
复旦大学经济管理学院院长石磊表示，通过发行地方债来增加保障房供给,进而降低公众对房价上涨的预期,这是重大的民生价值。可以预见,未来如能从面上实现地方自行发债,对于填补各地保障房建设的资金缺口,将是一个有效支撑。
众所周知保障房的投资期限长，利润微薄。有人担忧，地方债的期限仅仅为3~5年，未来还款时可能会出现资金"青黄不接"的现象。国海证券固定部分析师范小阳介绍说，地方政府债券类似美国市政债券中的"一般责任债券"，偿还是靠财政收入，即税收和土地出让金。"责任债券是靠财政收入偿还的，和投资的项目本身并无直接关系，所以投资较低的项目并不会对地方债还款造成任何影响。"
明年地方债输血量不足
保障房预计计划资金的1/5
但是，地方债并不能解决所有资金问题。根据住建部测算， 2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，假设我国的CPI增速为零，3600万套保障房需要资金4.68万亿元人民币，约相当于2010年GDP总量的1/12。
11月10日，住建部公布新建1000万套保障性住房开工任务超额完成。但是3天后，住建部相关负责人表示，数据中存在约1/3的"挖坑待建"情况，不计入已开工的项目和套数。也就是说，保障房开工率下降1/3。
不少业内人士也表示，明年地方债扩大已成定局。据宏源证券固定部首席分析师范为预计，明年的地方债规模大概在3000亿元左右，在真正实现地方自主发债的前提下，范围将扩大到省、副省级城市和计划单列市。但是，据国海证券分析师粗略预估，保障房的资金缺口明年至少在5000亿元左右。如果按照今年已公布的地方债投资于保障房的比例，顶多为保障房"输血"900亿元。
由此看来，地方债短期内确实无法成为保障房资金的主要来源。"我认为银行贷款在保障房建设中依然占据主要地位。"范小阳表示。
房价预期
拐点已经来临冬天还将继续
临近年末，龙湖、绿地、中海、保利、万科、富力、合生等大型开发商都已经加入了促销阵营，不少楼盘降价一二成，特别是北京和上海，近期更是出现了万元以下的楼盘,虽然是在郊区，但是其"零利润"更是让人感受到楼市冬天的来临和房价松动力度之大。
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