[摘要] 昨天，北京市房地产协会发布10月北京房地产数据，1至10月新建普通住房成交均价14083元，比去年全年平均水平低5.1%。10月份全市新建商品住宅、二手房成交均价分别为20670元、17100元，环比降8.5%、2.5%，降价换量格局已形成。参与此次发布会的专家预测，明年北京限购政策不取消但会调整，
昨天，北京市房地产协会发布10月北京房地产数据，1至10月新建普通住房成交均价14083元，比去年全年平均水平低5.1%。10月份全市新建商品住宅、二手房成交均价分别为20670元、17100元，环比降8.5%、2.5%，降价换量格局已形成。参与此次发布会的专家预测，明年北京限购政策不取消但会调整，针对外地购房者纳税或社保年限有望放宽。
投资需求基本挤出
市房协提供的数据显示，今年1至10月新建普通住房成交5.8万套，占新建住房成交总量的85.1%；成交均价每平方米14083元，比去年全年平均水平低5.1%。此外，10月份全市新建商品住房和二手住房成交均价分别为每平方米20670元、17100元，环比分别下降8.5%、2.5%，其中二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平，主要区域普遍下降。居民家庭首次购房持续8个月保持在90%左右，居民自住需求得到较好满足，投机投资需求基本挤出。
价格
郊区量涨拉低均价
新房均价环比下降了8.5%，主要还是成交结构问题，10月份郊区尤其是五环以外的成交比重上涨。二手房方面，则各个区域都出现下调。
市房协委托伟业我爱我家集团统计数据显示，10月份热销排名前三位的，至少有两个项目在郊区，而且有一个怀柔区的项目，成交量占全市成交量接近10%的水平，拉低了全市均价。
区域方面，五环到六环之间的区域，10月份均价下跌了大概2.6%，小幅下跌。
此外，二手房的价格下降了2.5%，二手房价格也出现了实质性回调。目前，通州的二手房价格基本上接近去年下半年的水平。
另外，部分中心城区二手房价格也出现下调，公主坟区域10月份均价是21800元，基本上是14个月来的新低。
国企中低价换销量
数据显示，国企销售业绩依然保持较高水准。今年1-10月在北京的销售业绩50亿以上的企业中，首开、北京城建、中国铁建等国企的销售额同比上涨幅度均超过10%；万科、龙湖在北京的销售额同比下降幅度超过20%。
目前来看，主要房企业绩出现分化。成交业绩在50亿元以上的房企，其成交均价大多排位在倒数，实际证明,中低房价对提升企业的业绩量起到了十分明显的作用。一方面，国企在北京土地储备相对充裕，经过过去两年的持续投入，目前供应量具备可持续性；另一方面，项目位置大多在五六环之间，以中低价位产品为主，首开、北京城建、中国铁建等国企成交均价都低于17500元/平方米，在销售业绩50亿以上的企业中均价排名倒数后三位。
政策
调控政策不会退出
北京市房协副秘书长陈志表示，目前本市商品住房市场降价预期逐步明朗、项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。总体看来，当前房地产市场“降价换量”的整体格局已经形成，项目降价由“暗降”转“明降”。市场进入调控效果显现的关键时期，全年房价稳中有降的目标有望顺利实现。
陈志称，北京市将全面巩固和扩大调控成果，同时加快建立健全符合实际的基本住房制度。就当前情况看，调控政策不会退出，要促使房价复位到合理水平。
限购年限可能微调
“限购暂时不可能取消，不过明年政策很可能微调。”与会的伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，今年二手房实际成交量相比去年被腰斩，新房网签数量也相比去年腰斩。交易减少，政府的财政收入也减少了，经济增长受影响。
所以他预计，明年北京住房政策可能出现微调，比如购房资格由5年连续纳税或社保期限改为3年；或将连续纳税或社保改成累计。此外，公积金贷款额度目前上限是80万，很可能会提高，公积金租房的发放力度也会加强。
取消限购需三条件
胡景晖认为，限购完全取消至少需要三个条件，是动态数据系统，需要民政部门、房管系统、公安系统，然后是税收、银行至少要五大系统联网，而且是动态的。建这么大的一个数据库，还要实施动态的，不亚于一个三峡的整体投入。第二是房产税在铺开，从存量房中征税，这样投机投资需求就被抑制。第三是保障房数量形成规模，住房市场整体供大于求。
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