开发商集体进军商业地产 洗牌还有多远?

虽然目前商业地产确实是很红火，实际上这个环境并不是像大家想象得那么美好，业内的人来看，如果不出太大的意外的话，中国的市场会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企业或者是成熟的企业进行并购都是有可能发生的事。

郭增利(中国购物中心产业资讯中心主任)：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的，但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌疑。我们的商业面积越来越大，有些城市可能政府硬性规定配足了商业的比例，但是这种商业跟周边商业、城市产业功能发展衔接上有缺失，实际上会对零售商业物业等产生一些风险。在2004年一直喊的口号是专业化推动产业化，行业没有专业性操作，对社会的综合贡献能力是比较弱的。

其实限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅追求现金流，商业地产追求长期的物业增值，发展方向不同，产品方向不同，但开发商遇到限购可能出现两种情况，一种是做战略性转型，另一种是策略性转型，我认为凡是做策略性转型的地产公司未来将面临比住宅地产还要大的问题。

在企业价值观正确前提下，还有资源方面的问题，首先是商业资源、品牌资源的储备;第二是专业资源，商业房地产也好、零售房地产也好，都离不开专业操作流程，但现在专业的流程还无法体现，百货里面有不少活一个死一批的项目;第三是人才资源，高薪挖人现在对职业经理人来说是好事，对行业来说不是好事，它不是通过内部流动内部循环，形成机制，通过实战去摸索出一些经验。

我认为行业的洗牌可能用不了三五年，这一两年内可能就会有洗牌的风险和机会。

商业地产的泡沫

李亚明：商业地产不可能都是一荣俱荣，北京商业发展这几年变化比较大，真正做好的也就30%、40%，大部分都应该是亏或者是略平。一个好的物业冒出头，实际上它付出的代价是别人要死掉。你好意味着别人的销售额下降，再加上人均收入和支出的增长速度，这个城市的商业注定会出现问题。所以我们在做项目的时候，也非常的谨慎，不是所有项目都能去做的。

另外还有一点，如果进军商业地产，尤其是我们过去一些开发商把指标做出来，多出面积的时候，千万不要把商业面积和住宅面积来一起做，其实是不同发展。在住宅这块，要多分一些，商业这块少分一些。为什么商业开不好，就是因为一视同仁，商业地产投资回报少，达不到零售品牌和新商家的要求，现在人很现实，谁付租金高谁进来，开发商这样的主导思路，这样的产品肯定要做失败的。

薛迥文(正略钧策副总裁)：商业地产现在变成拿预测的过程变资金。长期来看，商业地产规划承载拉动内需的作用，这个过程有些漫长，但是消费占GDP比例是要升的。

未来五到十年应该是大城市商业地产存量重组的黄金阶段，未来五到十年也是投资的黄金期，如果说中国商业地产走住宅地产投资、开发一体化的商业模式，肯定有很大的问题。他肯定是投资是投资，开发和运营是专业公司。

李亚明：中国正在经历着城市房地产的大跃进，大量人口往城市聚集，对城市商业物业的需求还是有的，只不过在开发的过程中，可能很多没有认真静下心来去摸索、研究，可能在某一方面没有做好。实际上现在开发商做商业地产的时候，也有几种心态，一种是急功近利，做了开发，再卖掉，这个基本上违反商业发展的规律。还有就是想持有，但是不懂。

像中国一线城市的商业体系有点大，省会城市尤其是沿海发达省会城市和三线城市，轮商业地产开发已经过去了。但是中西部城市，尤其是现在中部城市郑州、合肥、长沙应该正是方兴未艾，西部城市现在还没有起来。开发商宁可做东部沿海发达三、四线城市，也不愿意做西部的省会城市，这跟人口数量、可支配金额有关系。泛泛地说我只能说到这个层面。包括我们现在服务的一个开发商也是抛弃原来的产业，现在进入商业地产开发，人家也说了一句话，玩商业玩不过大连万达，我占领浙江省的县，直接进入四线城市，人口按照我们现在的了解大概在15万到25万，提前先下乡，希望形成一种模式快速复制。

每个人的出发点、起点标准不一样，不好说泡沫。

王永平：中国商业地产提风险比提泡沫更准确一些，核心来讲就是供求问题。简单量的关系，商业地产大家讲了是结构性矛盾，有的城市只有四五十万人，万达建50万平方米的商业地产，你说量是不是多，我觉得肯定是多了，所以说提风险比提泡沫要好。

郭增利：商业地产谈泡沫还为时尚早，一、二线城市早期发展速度比较快，最近几年随着市场需求同时它的增速也降下来了，这也是市场的一种表现。如果说一、二线城市增长依然居高不下，这种泡沫风险存在。从数据对比来看，一、二线城市不存在这样的问题。现在在三、四线城市盲目去扩大商业房地产，特别是政府可能都在盲目地推新城规划、老城激励，推商业房地产的项目，通过它来带动城市急剧发展。

要做商业的房地产，物业最终能不能接受你的区位条件，从几年前看市场竞争非常激烈，现在来看三、四线城市市场客观的容量评估应该说有脱节，这种脱节坦率来说不完全是开发商的问题，可能是政府规划的问题，有一些开发商没有办法，希望开发商进入三、四线城市的时候，多研究一下，不要对商业地产盲目抱有乐观态度，做商业房地产要点一定要跟大的商家和小的专卖店沟通，甚至拿地之前也应该做比较，对三、四线城市我个人认为风险比较大。

学院式的归纳与理论化，对于商业地产是致命的，正像“大师中的大师”彼得·德鲁克所说：“任何人如果想把管理变得更‘科学’或变成一种‘专业’，一定会开始设法除去那些‘讨厌的麻烦’——商业世界中的不可预测性，包括：风险、波动、‘无益的竞争’、消费者‘不理性的选择’等——而且在这个过程中，经济的自由和成长的能力也随之而去。”商业地产成长性，正来源于对于诸多不确定性的捕捉，而这一点却无法通过一个理论模型，一劳永逸地找到解决之道。

尽管中国商业与“世界标杆”距离还很遥远，然而既往规律表明，“对于消费者粘性”是商业地产的价值核心。过去数年，一些先行试验表明，由于住宅开发形成的已有观念，导致了开发者付出了沉重代价：处于城市核心的长沙“东汉名店”、南京新街口的亚泰盘谷等案例，并没有因占据中心地段而博得任何优势，最终全部折戟沉沙!也正是这些事例，而使新的商业地产投资具备了“后发优势”，并意识到商业地产富有独特的实践规律，无法简单复制、无法简单抄袭、无法一劳永逸，这就是商业地产的挑战与魅力所在。