[摘要] 7月12日在北京的金茂府举办了一场针对中国商业地产——现实与未来的研讨会，多位专家学者在会上共同探讨，当下这股在政策调控后由住宅市场转向商业地产的房产商迁徙热潮。中国的商业地产市场究竟可以发展到多大？市场转型是否会带来后遗症?
据《合肥晚报》报道 7月12日在北京的金茂府举办了一场针对中国商业地产——现实与未来的研讨会，多位专家学者在会上共同探讨，当下这股在政策调控后由住宅市场转向商业地产的房产商迁徙热潮。中国的商业地产市场究竟可以发展到多大？市场转型是否会带来后遗症?
发展快车道
秦虹(住建部政策研究中心副主任)：商业地产在这一两年时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。
中国的房地产以及商业地产为什么发展前景好?，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高;另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多;第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。
邓中文(21世纪不动产中天总经理)：人均GDP如果超过了8000美元，商业地产就会进入一个快速发展期。北京CBD平均租金已经达到330元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做的写字楼，成本不过3.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。
现在供应都是2008、2009年那时的供应，2009年，奥南地块是保利和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO是5.5万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的，2009年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到3.5万元/平方米，所以给东家建议地价超过1.6万元/平方米不要再举牌了，当时他们以1.9万元/平方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看1.9万元/平方米拿地，有1.5万元/平方米的利润。
商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。
集体进军商业地产
李亚明(北京汉博商业投资管理有限公司副总裁)：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品;第二类是传统的零售商，像家乐福(恒丰路店长江路店环球广场店)、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型;第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业实现商业地产的持有;还有一个就是其他行业转型过来的。
到底谁能分这个蛋糕呢?里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年工商联发布了一个民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。
王永平(中国商业地产联盟秘书长)：现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住宅企业转型;还有零售企业转型，从过去的房客变成房东;还有其他毫无关联的产业进入到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。
这种大转型有不同动机：是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇;还有一部分是企业做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。
第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比，不管你要不要你必须做，这叫被商业;还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做商业，并不是热爱商业，而是没的做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转型的。
结构性短缺
李亚明：从目前商业地产的开发来说，市场层面有两大矛盾：一个是商业开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少;第二个矛盾就是品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺400平方米以下，也不缺1000平方米以上，现在缺的是400到800平方米零售或者集合店。
中国的资源人才有能力考上大学都留在大城市，三线城市有些地方消费起不来，跟人口数量、城市级别以及收入和支出是有关系的。
王永平：我们商业存量不缺，对小商品市场的量要有充分的估计，将来一定会出现火拼局面。
武廷海(清华大学建筑学院副教授)：改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关于发展商业地产，我有两点认识，是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度;第二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业来实现。
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