律师:二手房买卖一旦完成 有问题也难再退房

——出过事的房子 能不能退?

扬子晚报  2011-05-26 09:41

[摘要] 现房现卖、立即入住、配套成熟，相比新盘，二手房有不可替代的优点。但是，一所房子既然有过去，也不可避免会有故事，这个故事中的细节我们通常不得而知，如果一定要探究，有时反而会有无尽的烦恼。市民周帆最近在购买二手房时，就遇上一件令其无比烦恼的事。

要求房主

解除合同

周帆和女友心事重重，花了这么多钱，买到的却是着过火的房子，还有人在里面严重烧伤，心中别提有多别扭。他们立刻打电话给房东质问这件事，陈先生见无法隐瞒承认此处房产确实曾经失火，周帆指责陈先生当初刻意隐瞒，没有在看房时告知实情，陈先生反驳，要不然怎么可能以这么低的价格出售。周帆提出解除合同，让陈先生退还相关房款。陈先生认为过户手续都办好了，一切已成定局，而且合同上也没有相关的违约条款，所以不同意解除合同。

周帆见陈先生不认账，只能找中介协商。中介公司听说房源情况也很惊讶，称陈先生从来没提起过失火这回事，对于周帆解除合同的要求，中介公司也表示只能以协商为主，无法强迫。见周帆焦虑不堪，中介出主意让他先把房子买下来，如果真的不想住可以再转手。对于这个办法，周帆女友是坚决不同意，一来自己无法按计划在新居结婚，二来这个烫手山芋一旦到了自己手中，还要找下家接手，可万一下家也知道失火的事情还是牵扯不清。

买卖合同

能否撤销

周帆无奈之下只能采取法律手段，以欺诈为由将陈先生告上了法庭。那从法律角度来看，周帆这个二手房协议到底能不能撤销呢？江苏高的律师事务所资深律师宋辉为其做了详细分析。宋律师指出，“凶宅”通常指发生过非正常死亡或重大意外事件的住宅，这只是民间叫法，不是法律定义。在房屋交易中，房主为顺利脱手，通常会隐瞒实情，而当购房人发现买了“凶宅”想退房时，却未必会获得法院支持。

“在司法实践中，对买方以购买到凶宅为由要求退房的案件目前还没有具体的法律条文明文规定，在判决中存在争议。”宋辉列举，在以往案件判决中有法院判决原告不得以购买到凶宅为由要求退房的，理由（1）卖方并没有将“凶宅”事件告知买方的法定义务；（2）房屋本身是否符合使用条件，是合同能否实现的根本，“凶宅”事件并不能证明房屋不符合居住使用的要求。

当然也有极少数案例是法院判决被告有违诚信，撤销合同的。理由（1）住宅虽未在实物形态上受损，但已因忌讳而贬值，构成合同标的物重大瑕疵；（2）卖方故意隐瞒事实，违背诚信原则，其行为已构成欺诈；（3）根据合同法相关规定，判决撤销买卖合同，由买方退房，卖方返还购房款。

但是，宋律师也指出，由于没有法律明文规定，在买卖双方也未作出特殊约定的前提下，周帆以购买到凶宅为由要求退房，法院一般会采纳不退房的判决，周帆胜算较小。

律师提醒

在二手房市场中，有房主刻意隐瞒凶杀、自杀等恶性事件，将“凶宅”出售，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。为避免发生此类纠纷，建议购房人在签订合同前主动了解房屋各方面状况；同时，在购房合同中将买方对相关信息的披露义务纳入合同条款，赋予买方在卖方违反披露义务时的合同解除权，以及追究卖方违约责任的权利。