[摘要] 春节冷清楼市，量跌价坚定，成为各地楼市特征，于是，有人认为，中国楼市将要迎来下降通道，楼市进入拐点。
朱大鸣工商管理博士，中国资深财经、地产评论家
第三轮调控从金融、税收、行政干预等方面全线升级，各地楼市迎来低潮，看来政策吓阻作用还是有的。加息、不准买卖、不给贷款、加征房产税、限制外地人买房，紧缩银根和地根，空前严厉的政策，岂能没有一点吓阻作用？
媒体报道说，春节期间各地住房成交量大幅下跌，其中，广州中心区、重庆主城多个区出现零成交，珠三角二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位。而北京的房地产中介则多半“歇业”，七天假期中全市二手房网签量仅41套，成交可谓惨淡。
于是乎，有专家认为，中国楼市将再次迎来“拐点”(注意，房地产领域说得拐点与数学意义上的拐点不同，这里是指趋势的根本扭转)。实际上，根据历史的经验，在对待中国楼市价格趋势方面，看空要特别小心，历史多次证明，看空的失败概率要多于看多的失败概率。当前说房市迎来向下的拐点，为时尚早，中国房价进入下行通道，还需要更多的时间来印证。春节房市冷清，似乎与2009年有点类似，即成交量比较低迷，但是要明白，2009年是金融危机爆发后的冷清，当时市场氛围是比较悲观，而今年春节却是在房产税和一系列政策实施之前，有过一阵小高潮，在量上属于小波动。
每每出一次政策，开发商和原房主就有理由涨一次价，房产税出台前夕，房价集中成交，而且价格上涨很快。很多人在年前和年后看房，都能差价达到10%。这就是人们逐渐对于政策出台，遏制不住房价，反而推高房租的失望。很多人还将生活成本的高企，与房价高企密切相关，事实上，这与保障房多年保障不力密切相关。因此，人们认为，当前的调控政策，可能还将沦为空调。
不过，当前的房地产政策并没有沦为空调：实际上，当前出台的政策，在短期内形成一种强压，使得市场有乌云压城的感觉，因此，现在购房者与卖房者都选择了观望。受到二套房的首付比例和利率影响，加之三套房的停贷，广大改善型住房需求者被逼到一个两难的境地，买则意味着要付出更多资金，不买又担心手中的现金无法抵御通胀预期，这也将大大分流市场需求，可以预见2011年房地产市场交易或趋于清淡，更多购房者进入“观望等待”大军。实际上，改善需求者只是在房市政策强烈压城下一种尴尬的群体。由于市场的不确定性增加，开发商开始趋向商业地产，但是，商业地产障碍在于交易成本太高，要缴纳的税费太高。如果这个不改，市场只能是被逼着往这里来。
投资者一定要注意信贷政策的变化，当前面临收缩流动性的压力，政府对于银行信贷管制的比较严格，这对于房地产博弈多方都产生重大影响，而且，加息政策在某种程度会提高楼市的交易成本和持有开发成本。金融政策的拐点出现，可能真的会对市场产生一定的影响，但应当不是地震般冲击。
多年之前，我和牛刀辩论，除了房地产，我请牛刀给老百姓一个投资的渠道。事实证明，这些年来，房地产的投资率还是比较稳定而且很高的。还有，面对负利率的情况下，老百姓要保住血汗钱，在股市是难以保证安全的，说不定穿着西服进去，穿着内裤出来，但是，楼市却为很多百姓财产保值甚至增值了，增加的居民的财富。因此，如此负利率下，手有余钱的家庭肯定不甘心存银行，中长期来看，购房依然是多数人优先考虑的项目。去年我在头脑风暴和深圳卫视上，多次表达类似的观点。不管我们的主管色彩怎样，首先要尊重事实，这是我们分析问题最起码的态度。
投资渠道的缺乏，以及房地产具有的天然金融属性，使得房地产成为投资居住的香饽饽，而且几乎在十年内是一路上涨不回头的。因此，只是根据“空前严厉的政策”来断言房市进入了下降通道，只是根据春节特殊时间段的冷清来判断楼市进入拐点，显然过于乐观。
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中国进入了不可逆的加速城市化时期，根据世界经验，有一条叫做“纳瑟姆曲线”：初期阶段即城市化率在30%左右，比较平坦，但是在30——70%之间就很陡峭，是城市化的加速期，70%之后又开始平缓。我们国家现在的城镇化程度45%左右，正处于加速发展的时期。这里面有两个拐点，一个是30%，一个70%，美国的城市化这个加速期用了70年，日本40年，而我们大约在2025年我们国家才有可能到达70%，城市化的集聚效应使得土地价格以及房价都会朝着更高级别的方向发展。因此，房地产市场依然处于一个总体向上的通道，房价根本就没有什么剧烈的拐点可言。
如今重新提起拐点论，根据就在九月份没有迎来开门红，成交量有所放缓。楼市出现所谓“滞胀”现象。他们认为，量跌价格必然下跌，而且既然是看成拐点，当然是价格向下的趋势。他们的理由无非是价格高而没有有效需求，必然导致泡沫破裂。
泡沫论我之前集中批判过，有的人特别还拿日本的泡沫破裂来恐吓政府和老百姓，他们没有看到日本和中国的很多不同，最重要的是城市化和工业化的阶段不同，日本房价泡沫破裂指示，日本已经完成了城市化进程和工业化进程，而我们的城市化水平就是45%左右，离70%的拐点还远呢?
我们在十年前就喊房价高，但不是很多人都买了房子了吗，他们是赚钱的，五年前，两年前都喊过房价高，但现在看看，那个时候只不过是螺旋上升的一个小波峰。很多人不理解为什么房价会呈现这样的螺旋上升的趋势，其实，这是与经济发展水平有关，数据显示，房地产和GDP呈现高度的正相关，随着周边设施的提高以及商业机会、上学就业机会和各种成本相对下降，住的房子相对，这是很自然的事情。房子也有级差性，好地段的房子总比差地段房子更值钱。
房地产与经济增长呈现高度正相关，房地产市场萎靡经济增长就波动，而且波动的方向是一致的。去年3月身为建设部副部长齐骥指出，房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。足以可见房地产在对经济增长的贡献巨大，拉动相关产业达到50多个，在后金融危机时代，房地产市场能否稳定，事关整个经济的增速问题和就业问题。现在主要要解决的是有效需求不足，扩大内需问题和产能过剩以及就业问题。相关研究表明，房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。
城市化进入加速阶段，保证的是市场进入一个整体上上升通道，但这个上升通道也不是单边上涨的，而是周期性的波动的。十年一个中周期和五年一个小周期，房地产市场的这种运行很明显，根据波浪理论和现实我们可以发现，上涨通道要比下降通道时间长，因为上涨需要的能量大，这是一个常识，一般来说，小周期的上涨主要有三年多的时间，而下降或者说是调整，一般是一年多一点。
98年房地产市场进入了一个中周期的低谷，到2008年也是一个低谷，当然，这个低谷并不是值意义上的低谷，而是螺旋上升的低谷。2008年房价上涨幅度放缓和成交量出现剧烈减少。但是。2009年又开始新一轮的小周期和中周期的上行，从这个意义上来看，所谓的拐点，不仅不成立，还是有害的。
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