[摘要] 又是一年岁末年关之时，开发商赶着年末放量以抓紧最后一拨购房者。领了奖金的购房者，开始掂量着手上的那点余钱怎样使用更保值。年末出现的这一拨“换房大军”，是区别于“刚需”并被有所忽略的。那么，年末换房怎么换得实惠？“改需”要换房，什么样的房子更合适他们？
（来源：南宁晚报）又是一年岁末年关之时，开发商赶着年末放量以抓紧最后一拨购房者。领了奖金的购房者，开始掂量着手上的那点余钱怎样使用更保值。年末出现的这一拨“换房大军”，是区别于“刚需”并被有所忽略的。那么，年末换房怎么换得实惠？“改需”要换房，什么样的房子更合适他们？
实际情况：换房可选N+1，省去公摊又省钱
张彬就是这轮换房大军的一员，在某事业单位工作的他为迎接即将出生的小孩决定换房。虽然已不是次买房，但他还是看遍了南宁数十个楼盘，最后选择了一套117平方米的江景房。“这套房子无论小区环境还是户型结构，都比套房子有质的飞跃，同时增值面积有16平方米，相当于零公摊”，王明非常满意，再加上位于五一路靠近单位新址，而且周边配套成熟，又临近未来的轻轨线，“就是这套房子住到老了”。
与张彬有着相似经历的人并不在少数。他们中很多人都有过购房经历，有的人还不止一套房子，现在手头有一些积蓄，面对政府对房地产的调控，他们开始慎重考虑自己的居住需求。“因为是改善居住，所以对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性的元素，不过如果买到增值空间大的户型，那就更加物有所值了。”
市场声音：大户PK小户谁更热销？
实际情况：二次置业者换房看大宅
“最近一段时间，购买中大户型的人比之前更多了。我们目前在售户型面积在116—128平方米，即使这样有时一天也可以卖出2—3套。有自住意向的人还不少。”南宁盈东房地产策划的置业顾问告诉记者。
记者了解到，目前各大商业银行都是以借款人信用报告中显示的贷款记录来判断，并以家庭为单位进行考察。在此情况下，买房必须考量到切身家庭居住需要。在这样一个背景下，催生了越来越多的人开始选择“一步到位”式的购房，而且购置的房屋面积基本都是在100平方米左右的中大户型。
这几天，记者走访南宁二手房市场也发现，一些相对密集的中心住宅小区内，新开了不少二手房中介铺。此前很热卖的小面积二手房，眼下有所“降温”。相比之下，那些具备地段优势，户型90平方米或以上关注度比较高。“中心城区大户型热销，主要有两个原因。”南宁某二手房中介公司黄玲玲告诉记者，一方面，部分投资客因为其资金实力相对雄厚，他们看好了中心城区相对稀缺的房源。另一方面，对于刚需置业者而言，因提高首付款门槛后，他们对今后再买套房产生了一定压力感。因此，他们在购房时也更趋于选择中心城区一些优质住宅。
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相关阅读：住建部称时刻准备调控房价新政策
（来源：财经日报）在当前部分城市房价上涨压力仍大的背景下，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，在继续严格执行现有调控政策的同时，要时刻准备新的房地产调控招数。
据介绍，今年保障性安居工程建设规模创历年之最，各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户；均超额完成年初设定的任务。
姜伟新透露，目前大约60%的城市保障性住房实现了应保尽保。
“想尽一切办法”抑制投机
近日，国务院总理温家宝就房价问题表示：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，决不会退缩。”
高层的明确态度对于住建部和各重点城市而言，压力无形但迫切。
“在支持自住性、改善性住房需求的同时，要想尽一切办法抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。”姜伟新说。
房价难降 住建部称“时刻准备调控新招数”
值得注意的是，在此处，姜伟新强调了“想尽一切办法”。
在即将过去的2010年，中央为调控楼市收紧信贷、调整税费、提高外资进入门槛，甚至要求地方动用行政政策——直接限制居民购房，此举在取得一定成效的同时也引发不少争议。
一些重点城市的限购政策在今年12月31日即将到期，但从各方信息来看，上述一系列紧缩政策明年仍将延续下去。
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一位权威人士透露，在具体的调控手段上，明年仍要继续着力遏制投资投机性购房，继续严格实行差别化的住房信贷税收政策，一些热点城市要继续严格执行住房限购措施。
上述权威人士表示：“明年要对一些故意捂盘惜售、哄抬房价的开发企业采取一些措施，要坚决打击。”
姜伟新要求，明年仍要严格执行房地产市场外资准入，严格境外个人购房管理，严格防止境外热钱冲击房地产市场。在当前的国际情况下，各地要密切关注这个问题。
“住建部和商务部、外管局每隔一段时间就研究一次外资进入房地产市场的问题。”前述权威人士透露。
时刻准备“调控新招数”
官方数据显示，在数轮调控政策的影响下，不少城市楼市依然处于“量价齐涨”的局面。
“既有的调控政策要严格执行，同时时刻准备新的调控招数。”姜伟新昨日称。
不过，他昨日并未透露“新招数”包括哪些内容。业界认为，房产税最有可能成为新招数之一，而重庆和上海成为首批试点城市几乎已是板上钉钉。
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本月初，重庆市政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》称，重庆将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。上海市市长韩正近日在上海市经济工作会议上也明确表态，上海明年要做好房产税改革试点准备。
重点发展公共租赁住房
在完成今年保障房建设任务的同时，明年保障房建设任务已经加码到1000万套，比今年有大幅增加。
前述权威人士透露，中央补助资金明年肯定会有大幅度增加，目前几个部委正在具体研究中央资金的问题，各方协调之后就会将方案上报国务院。
此外，按照中央的要求，省级政府要比照中央的标准配套补助资金，各地区要学习借鉴有关地区的经验，适当提高土地出让收入提取比例，扩大保障房建设资金的筹措渠道。在加大政府投入的同时，积极鼓励各地区用社会资金投资建设保障性住房。
当前，我国保障性住房类别繁多，廉租房和经济适用房外，还有限价房和棚改房等。在2011年，中国政府将重点发展公共租赁住房。
上述权威人士表示：“今后公租房将成为保障性住房的主要和重点保障形式，以加快解决低收入和中等偏下收入群体的住房困难问题。要重点建设30到40平方米的小户型公租房，有条件的地方可以把公租房和廉租房统筹合并建设，在完成当年廉租房任务的前提下，经同级财政部门同意，可以把中央补助的廉租房建设专项资金用于新建购买租赁公租房。”
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