[摘要] 6月上半月,包括天津楼市在内,全国大多数重要城市的楼市继续展现出成交升温趋势。与此同时,房价方面也出现了降幅趋窄的态势。
6月突现久违“地王”
与楼市“回暖”相比,6月份以来土地市场显现的急速升温架势,更让人感受到一种“回暖”的预期。广州、北京、成都、上海,之前一直对土地市场慎之又慎的开发商们,在面对土地时似乎突然“狂热”起来。
土地市场6月份突然转热,一是5月份楼市成交的持续回升,使开发商对楼市未来重拾信心;二是政府在推地方面增加推地数量,并且开始推出更多城区优质地块,控制土地面积和起拍价格。中指研究院监测的重点百亿企业中,实现单月月度销售额、销售面积同比均有上涨的共18家,较上月增加4家。销售额方面,世茂房地产、华润置地和融创均实现100%以上同比增长,同比增幅为负的仅剩两家;销售面积方面,恒大、世茂房地产、恒盛、金地、佳兆业、首创和融创都同比增长50%以上。销售额的提升,为房企拿地提供了现金保障。供地方面,仅6月上半月,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等20个重点城市的土地市场推出586块,仅半月就环比5月多出239块,达到年内峰。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示,政府将推出地块面积划分得更小,MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲,MINI地块能控制地块总价过高,开发企业相对容易接受,减少流拍的风险,与此同时,地方政府这种“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象,造成土地市场热销的表象。“还是要谨防‘地王’效应对房价带来恐慌性上涨的预期。这些高溢价地块基本以商业用地或商住混合用地为主,且地块不大,与2009年的土地成交热潮有着本质区别。”业内人士指出。
张宏伟更是将“地王”比作“魔鬼”。他表示,土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象,尽管这可以增加政府的土地财政收入,但是从楼市调控政策走向大局的角度而言,有可能引来房地产调控的再度收紧。“如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,或将导致楼市调控政策由当前的定向微调为主的时期转为再度收紧。”张宏伟表示。
商品房均价涨幅至多5%
经过近半年的低迷后,土地市场与楼市同样呈现出成交回升趋势,使得房价、地价基本触底的呼声逐渐强烈。“房地产市场触底反弹是各方形成保底共识的结果,宏观经济对房地产的依赖性深入骨髓。”知名财经评论家叶檀(微博)表示。上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)也表示,按照目前的态势,如果说没有新的打压政策,那么整个市场成交的活跃度我认为还会继续延续下去,下半年的成交量可能会超过上半年,成交量持续反弹,价格跌幅总归会由大变小甚至最后不跌了,这些转变都可能会在今年完成。
与房价“触底”呼声相对应的,是不断出来强调调控和辟谣的相关部门。住建部、发改委、央行等部门相继出面否定动摇楼市调控的传言,然而这些强调,似乎并没有对市场产生多大影响。“调控部门本身也会比较纠结,一方面经济增幅下滑,需要刺激经济,房地产不能过度低迷,尤其房地产开发投资和新开工面积不能过度低迷,所以现在不会出台进一步的打压政策,但另外一方面,楼市成交回升逐步积累下,房价有可能反弹。”朱庆江表示,对于房价触底与否的争论,其实背后正是开发商、地方政府、调控决策部门、买房人等多方利益的博弈。
不过有一点可以肯定,今年房地产市场出现房价大幅上涨的概率极低。“刚性需求入场,不等于全面放开投资性需求,投资性需求才是房价暴涨的原动力,因此今年商品房平均价格上涨幅度不可能超过5%。”叶檀指出。摩根大通则在其发布的研究报告中预测,中国的房地产调控政策不会放松,并维持今年房价下降5%-10%,而部分一线城市降幅可达15%—20%。
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