[摘要] 3月住宅成交刚回暖，4月局部市场又下跌：近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，步入房价走向“微妙期”，引发各方关注。持续调控下的楼市出现哪些新变化？今年房价会否再现“大起大落”？在经济增速下滑背景下，楼市调控面临什么考验？对此，“新华视点”记者追踪调查，寻根探源。
3月住宅成交刚回暖，4月局部市场又下跌：近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，步入房价走向“微妙期”，引发各方关注。
持续调控下的楼市出现哪些新变化？今年房价会否再现“大起大落”？在经济增速下滑背景下，楼市调控面临什么考验？对此，“新华视点”记者追踪调查，寻根探源。
国家统计局18日数据显示，3月份房价总体上继续呈下降态势，但新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加4个。
“房价似乎正触底，大家又开始谈买房话题。”上海一家咨询公司白领刘彤告诉记者，“我们办公室里五六个没有买房的同事中，最近一人刚刚出手，另有两人正频频看房。”
在北京，记者15日在南五环附近的“鸿坤理想城”售楼处看到，大厅之内有上百人在咨询、办理购房手续，这与前不久无人问津的场面形成对比。购买了一套房产的北京市民李辉说，他在京工作已6年，错过了2008年房价低谷期，当前房价有所调整，“怕再错过了”。
记者发现，近期进入楼市的不仅有居住性购房的“刚需”身影，也有少数投资者“变相入市”。在北京首开熙悦山项目现场，在记者追问下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房产，为规避“限购令”，他们推迟婚期，最近刚出手买了一套房子。而有些家庭为了绕开限购政策，甚至搞起“假离婚”。
对于楼市“回暖”迹象，中国房地产学会副会长陈国强认为，首先是针对“刚需”的信贷政策松动，目前购房者首套房可做到9折利率，相当于房价下调5%至10%。其次，在房价下降效应下，“刚需”入市积极性增加。第三，限购政策执行超过一年，外地符合购房资格者增多。
不过，世联地产17日发布报告称，当前购房者信心指数只是小幅回升，表明购房者对未来半年房地产市场走势的乐观程度有微小改善，但仍处于历史低位，而且仍有近五成客户认为价格会继续下降。
显然，将刚需的阶段性释放，当成房价再次进入上涨通道的信号，是不确定的。
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中介“托市”：“市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想？”
由于处在楼市的神经末梢，房产中介公司被认为对市场冷暖最敏感。
记者近日在北京百环家园、珠江帝景、三环家园、万年花城、瑞海家园等项目附近走访看到，马路上中介房源牌数量多了起来，中介门店进进出出的人也明显增多。
与数月前大量关店、裁员不同，现在一些中介门店又打出招聘广告。北京一家大型房产中介的招聘口号是：“市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想。”
不过，据北京中原地产统计，二手房成交量在3月出现再次突破万套后，在4月上半月成交量有所下行。记者在北京走访发现，目前成交多的二手房主要在三环以外，中心城区的成交仍然低迷。
对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析说，刚性需求大规模入市的前提是房价有明显松动，但从北京等大城市二手房市场来看，整体降价力度仍然有限，成交量难以持续增加。
还要看到，在限购政策不松动下，“刚需”释放后将会呈现一定的衰弱效应。
“本次楼市调控本质是行业大调整，短期回暖难以改变行业调整格局。”世联地产北京公司副总经理刘春岩表示，这一判断综合了当前国内外经济形势，也考量了地方考核体系改革等变量，应当是科学和清醒的。
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与数月前大量关店、裁员不同，现在一些中介门店又打出招聘广告。北京一家大型房产中介的招聘口号是：“市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想。”
不过，据北京中原地产统计，二手房成交量在3月出现再次突破万套后，在4月上半月成交量有所下行。记者在北京走访发现，目前成交多的二手房主要在三环以外，中心城区的成交仍然低迷。
对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析说，刚性需求大规模入市的前提是房价有明显松动，但从北京等大城市二手房市场来看，整体降价力度仍然有限，成交量难以持续增加。
还要看到，在限购政策不松动下，“刚需”释放后将会呈现一定的衰弱效应。
“本次楼市调控本质是行业大调整，短期回暖难以改变行业调整格局。”世联地产北京公司副总经理刘春岩表示，这一判断综合了当前国内外经济形势，也考量了地方考核体系改革等变量，应当是科学和清醒的。
后市“两大矛盾”考验未来调控
4月13日的国务院常务会议重申，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。业内人士分析认为，目前楼市在向调控预期的方向演变，但依然面临双重考验。
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其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举？
“经过此轮调控，更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说，抑制房地产投资过快增长，不能一刀切，推动楼市结构持续优化才是正途。
“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。
其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾？
今年一季度GDP增幅延续下滑态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，对地方政府的压力正越来越大。
国土资源部日前部署今年房地产用地供应和监管工作时强调，充分估计一些地方可能松动调控政策等困难，做好今年的房地产用地管理和调控工作。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟等业内人士表示，抑制房价从根本上说要“促供应”，在今年“保增长”与“调楼市”关系上，各方博弈会加剧，这要求楼市的“政策调控”要尽快转向长效的“制度调控”。
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