[摘要] 在3月初，《每日经济新闻》记者曾对部分开发商业绩在楼市成交出现明显下滑的背景下不跌反涨进行调查，期间兰德咨询总裁宋延庆曾就年报问题“炮轰”财报失真。难道开发商的年报真的是“真实的谎言”？对此，《每日经济新闻》记者调查了去年净利出现一定幅度上涨的公司，了解地产商是如何扮靓业绩。
在3月初，《每日经济新闻》记者曾对部分开发商业绩在楼市成交出现明显下滑的背景下不跌反涨进行调查，期间兰德咨询总裁宋延庆曾就年报问题“炮轰”财报失真。难道开发商的年报真的是“真实的谎言”？对此，《每日经济新闻》记者调查了去年净利出现一定幅度上涨的公司，了解地产商是如何扮靓业绩。
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中粮地产主营业务疲弱靠投资增色业绩
在经历2011年楼市成交量低迷之后，大多数分析师和机构都在关注行业龙头万科、恒大、保利等房企年报业绩。由于房地产行业有着与其他行业不同的预售制度，项目结算周期又相对滞后，因此大多数房企业绩似乎并没有受到市场波动影响。
但中粮地产(000031，SZ)由于房地产主营业务上发展缓慢，与同为央企控股的招商地产、保利地产等房企差距日益扩大。从2009年~2011年的公司年报中可发现，近三年来公司利润收入主要来自于投资，净利润 (扣除非经常性损益后)增长乏力。
同时，在房地产市场因调控政策下滑，融资渠道收窄的背景下，中粮地产为做大房地产主营业务，正通过处置金融性资产和合并其他地产公司的方式来“装饰”业绩。
与同行相比，中粮地产因缺少明确的发展定位，在房地产业务发展上步履维艰。
公司2011年年报显示，去年中粮地产实现营业收入55.41亿元，同比2010年增长了一倍，但净利润只有4.22亿元，同比下降26.82%。《每日经济新闻》记者查阅公司2009以来的年报发现，从2009年开始，投资逐渐成为中粮地产利润收入的主要来源。
2011年，中粮地产实现利润总额10.72亿元，投资约为4.09亿元，占比达到38%。2010年，中粮地产实现利润总额7.45亿元，其中投资约为5.24亿元，占比为70%。而2009年，则实现利润总额4.5亿元，其中投资为1.81亿元，占比为40%。
而在剔除投资、补贴以及营业外收入等非经常性损益之后，中粮地产2009年~2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元，变化并不很大。
“主营业务盈利不好，与中粮地产这几年住宅业务进展比较慢有关”，国内一券商地产分析师指出，以中粮地产现有的土地储备和开发项目，能做出这样的利润已实属不易。
实际上，为了发展房地产主营业务，2010年中粮地产次临时股东大会就决定要大力扩充土地储备，当时中粮地产却面临项目扩张的资金难题。2010年房地产市场遭遇调控，房地产企业融资渠道逐渐收紧，并且中粮地产净资产率等财务指标都不尽如人意，融资能力相对较弱。2011年中粮地产净资产率下降至9.46%，远远低于同年百强房产企业的净资产率均值19.5%的水平。
自2008年中粮地产发行公司债券对外公开募集资金11.86亿元以来，近两年却鲜有新的融资动作。2009年、2011年财报显示，中粮地产项目扩张和企业并购的资金主要来源于处置金融性资产。
2009年，中粮地产通过出售招商证券股票等获金融性资产1.24亿元，2010年，再次处置金融性资产获3.91亿元，2011年下半年中粮地产通过连续两次减持招商证券股票等形式获得金融资产2.93亿元。
对此，中粮地产证券事务代表范步登表示，为了发展主营业务，中粮地产将对非主业金融资产进行有效的剥离。
然而，中粮地产近两年的土地储备仍然受到资金困难的掣肘。2010年中粮地产新增北京长阳三号地块等6个项目，使得2010年权益规划总建筑面积达477.63万平方米。但当年中粮地产经营性现金流净额为-35.93亿元，同比2009年下降2515.08%。
2011年，中粮地产筹资现金流入为55.15亿元，同比下降了16.43%，新增项目仅为北京长阳一号地块等3个项目，而其经营性现金流净额为-24.13亿元。
获大股东“输血”
中粮地产2011年年报还显示，公司新开工项目面积为10.266万平方米，实现签约面积45.93万平方米，签约金额74.47亿元，同比2010年的32.69亿元翻了一倍。但这一销售规模与深圳一些本土房企相当，远远低于招商、保利等同属央企控制下的上市房企。
对此，一券商地产分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中粮地产房地产业务发展缓慢的原因在于融资不畅，大股东对中粮地产定位不清晰。
中粮地产为了做大房地产主营业务，在2009年与大股东中粮集团达成股权转让协议，公司拟收购后者拥有的5家住宅开发房地产公司的股权，中粮地产从而获得大股东的“输血”。
此前，有媒体在报道中曾质疑中粮地产涉嫌财务造假。但上述分析师指出，对中粮地产来说，业绩压力并不大，它没有去粉饰业绩的动机。但仍然可以从公司2010年、2011年年报中发现，中粮地产通过关联交易获得一些优质项目，合并后的财报因“调整”而得以提升。
2010年，中粮地产完成收购上海加来房地产开发公司51%股权。2010年上海加来房地产开发公司实现主营业务收入8.6亿元，净利润2亿元。在合并报表之后，中粮地产调整了2010年期初和2009年同期财务指标，使得2009年中粮地产的营业利润总额4.5亿元调升至8.19亿元，其2009年净资产率也由10.49%调升为12.06%，而2010年中粮地产利润总额也达到7.45亿元。
上海加来公司旗下主要地产项目为上海翡翠别墅项目，2011年净利润达到3.78亿元，按权益计算，中粮地产分得净利润约为1.9亿元。
同样的情况是，2009年9月中粮地产以现金方式收购万曜公司持有的苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权。收购完成后，双方于2011年3月31日正式合并财务报表。万曜公司背后实际控制人为中粮集团，上述交易为中粮地产与大股东之间的关联交易。
2011年苏源集团江苏房地产开发有限公司营业收入2.85亿元，净利润9477万元，而中粮地产2011年利润总额达到10.72亿元。在财务报表合并之后，中粮地产2010年营业利润总额由7.44亿元调整为9.2亿元，其净资产率也由8.88%调升为10.18%。
除上述两家地产公司外，中粮地产还获得苏州苏源房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司50%的股权和万科中粮(苏州)置业有限公司49%的股权。
对合并财报的问题，中粮地产证券事务代表范步登在接受记者采访时表示，公司是按照会计准则来做的。
在公司2011年年报中还不难发现，中粮地产目前仍面临较大资金压力。截至2011年12月31日，中粮地产账目货币资金为39.5亿元，而短期借款和一年期非流动负债合计达到59.9亿元，净负债率达到180.8%。
由此来看，随着房地产融资渠道变得越来越窄，而楼市又持续低迷，在这样的环境下，中粮地产资金压力或进一步加大。
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