[摘要] 早前就有消息传出万科清林径和万科尚源将直降２０％－３０％，但万科上海方面对于价格以及开盘日期等具体事宜一直未有正面回答。上周末，这两个项目终于正式开盘。商报记者从相关机构统计数据获悉，万科尚源售出房源成交均价仅为１２０００元／平方米左右。而此前，该盘房源的累积合同均价超过１６０００元／平方米。
有消息传出万科清林径和万科尚源将直降２０％－３０％，但万科上海方面对于价格以及开盘日期等具体事宜一直未有正面回答。上周末，这两个项目终于正式开盘。商报记者从相关机构统计数据获悉，万科尚源售出房源成交均价仅为１２０００元／平方米左右。而此前，该盘房源的累积合同均价超过１６０００元／平方米。
单价降四千
万科尚源，位于青浦重固。该盘的开盘时间为１１月１６日，共３８２套新房，网上参考报价１１２００元，１７３００元。上周五晚，万科尚源低调开盘。售楼处销售人员表示，７９平方米的两房８５万元，８９平方米的三房１０５万元。据悉，此次均价为１３０００元／平方米左右。
昨日在佑威及楼市专评网上看到，该项目上周六一天共签售出１６套房源，成交均价仅１２０９０元／平方米。而尚源前期房源的累积合同均价为１６０９５元／平方米。相比之下，等于打了个７．５折。
万科另一个项目，位于浦东新场的万科清林径也于近期悄悄开盘。网上房地产数据显示，该盘最近一次开盘为今年９月２５日，共４１６套房源。“开盘至今半年，这个项目已经积累了９００多套房源入市。粗略统计下来，目前已经卖掉了一半。”２１世纪不动产市场部分析师罗寅申告诉记者，“这个项目最近没有新拿的预售许可证，这批房源估计是上次那批没有全部开出来，这次再推的。”据了解，清林径的报价也已经降至１３０００－１４０００元／平方米，而其前期的价格在１６５００元／平方米。不过，该盘目前还未有成交记录。
业界测算，目前万科两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。资料显示，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是５２８１元／平方米和６０００元／平方米。中房信分析师薛建雄表示，如果加上３５００元的建安成本，１０００元的精装修成本，以及税费１５００元和财务成本１０００元，上述项目总成本大概１２０００元－１３０００元／平方米。
此前，万科总裁郁亮就公开宣称２０１２年是房地产的冬天。而万科的“过冬”方法则是实行积极定价策略，不囤地，不捂盘，收缩买地，现金为王。现如今万科这两个新盘的大幅降价可以看做是对郁亮“过冬论”的践行。
开发商慎言降价
上述两个项目开盘前，就有消息称，为了打破华东地区回款不利的局面，万科将酝酿上海旗下项目全线降价。但这一说法却被万科上海公司否认。
昨日，万科上海公司市场部一负责人对记者表示，“新房源只是价格调整。”同时强调，“调整价格”后出售的房源在位置和装修上都与前一批有明显差别。
据悉，目前万科在上海的在售项目有位于闵行的翡翠别墅、城花新园、花园小城以及宝山的琥珀臻园、琥珀郡园等。“这些项目都是按照原来的价格在售，只有新开的两个盘的价格作了调整。”
万科在给予商报记者的官方书面声明称：“万科一贯认为，企业必须始终对市场保持敬畏，努力理解客户需求，不断提升产品性价比，同时积极主动顺应市场趋势，以优质产品、良好服务、合理定价赢得客户的支持。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”
商报记者了解到，目前沪上的开发商对于“降价”一词颇为敏感。早前龙湖、绿地等开发商的高调降价曾引起前期业主大规模抗议。上周又有媒体报道，因分销中介放出调价风声，万科清林径前期业主围堵该盘售楼处要求退房。
这或许也是导致开发商目前大多慎言降价的主要原因之一。
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万科在各地启动降价促销
据了解，自今年７月份以来，万科已经在各地多次推出“万团大战”。万科深圳年内有１１个项目推盘，日前启动第三次万团大战，公园里和清林径各推５０套特价房，每销售１０套再增加１％折扣，８．８折则为深圳万科优惠。青岛１０月也开启“万团大战”，７个项目全城联动营销，万科生态城精装房源６８８５元／平方米入市，而周边毛坯项目均在８５００元／平方米以上，附近新盘米罗湾报价１３０００元／平方米。南京万科金色领域２００套房源开盘，精装折后价９９００元／平方米，而周边案源保利罗兰香谷一个月前毛坯房开盘价为１０５００元／平方米。在北京地区，不久前，万科与金隅集团合作项目——金隅万科城，每平米单价直降３０００元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，万科华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力。据悉，目前万科仅完成了全年销售目标的７０％，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科的“过冬论”政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。
中房信研究中心评论员黄丹认为，２０１２年政策调控继续加大，抢客需等于抢现金，这是房企营销务实之道。“对于奉行高周转的企业而言，快速拿地、快速开发、快速销售，但项目前期就需要投入大量资金，宽裕现金流相当重要。因此不排除万科重复２００８年降价的策略。”(上海商报)
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