[摘要] 随着限购效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。 近日，记者从消息灵通人士处获悉，目前，相关银行已传出收紧商业地产贷款的信号，加之在一线城市上海已出台针对商业地产的限制性政策，商业地产的“春天”或将戛然而止。
随着限购效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。 近日，记者从消息灵通人士处获悉，目前，相关银行已传出收紧商业地产贷款的信号，加之在一线城市上海已出台针对商业地产的限制性政策，商业地产的“春天”或将戛然而止。
“俗话说，一个铺子养三代人，何况住房投资的黄金期可能已经过了。”在大学路附近的一处售楼部里，筹划买商铺的居民王勤刚说。
王勤刚之前已经以每平方米约9000元的价格，在郑东新区买了一处40平方米的铺面，如今每平方米已经增值3万元以上，而且每年还能金。
2005年以来，王勤刚也投资过几套住宅，但眼下更倾向于买商铺。他说，住房价格涉及社会稳定，去年以来，国家实施了物业税试点、限贷、限售、限价等一系列政策，投资获利的难度越来越大。
相比之下，买商用房限制少，而且随着城市化进程加快和居民消费能力的释放，商贸业发展会比较快，未来商用房的市场需求必然增加。
由于市场红火，商铺等商用房的行情较好。例如，运营商实力强、位置较好的大观国际居住区沿街商铺，其每平方米在3万元左右，目前即将售罄。其他中等以上地段的楼盘，商铺售价一般在2万元以上。记者近日走访了一批商业楼盘，发现位置好的商铺不仅价格高，有些还只租不售。
其他城市也存在类似的情况。记者了解到，去年以来武汉市的部分商业地产价格也上涨较快，中心城区尤其明显。例如，位于武汉中心城区的一处商业楼盘，商铺均价已经超过每平方米10万元。
广州仲量联行发布的区域市场报告显示，2011年以来，广州零售市场优质商铺的需求持续走俏，市场新增吸纳量超过新增供应，空置率同比也呈下降态势。
记者了解到，今年以来，包括郑州在内的商业地产开发商们都主打“不限购、不限贷”牌，主推商铺、酒店式公寓等产品。与此同时，一向关注度较低的写字楼、厂房等项目也在今年受到投资人的关注。以郑东新区千玺广场为例，尽管其写字楼售价已经突破5万元/平方米，并且是整层出售，但销售一直向好。投资人士认为，在今年住宅调控力度大的背景下，商铺投资热潮开始涌动，从而推动了商铺的价格以更快的速度上涨。
市场大热触发预警
关于商业地产的“调控信号”出现在今年7月。
在当月中旬银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，银监会主席刘明康便首次强调了商业地产抵押贷款的风险，并要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。实际上，监管层对商业地产风险的关注甚至更早到今年的一季度末。稍后，在7月底的银监会年中工作会议上，刘明康再次提出，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房贷款的监测，保持对商业地产和二、三线城市房地产风险的关注与警觉。从此，一贯被认为环境宽松的商业地产被监管层公开推至台前迹象已经很明显，新关注点也随即在银监系统蔓延。
把宏观预警落实到具体行动的上海银监局，在8月下旬发布了商业地产信贷风险提示的通知，禁止个人消费信贷用于购买商业用房；各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，商业用房只需要结构封顶就能够放贷。
当记者就商业地产调控向本土一位知情人士求证时，该人士表示：“并不是所有银监局都叫停了消费信贷购买商铺等商业用房，监管措辞方面基本上还是以规范、风险关注为主。”
该人士告诉记者，银监会的警示内容并未超过公开的会议警示力度。预警常规化的背后，是监管层对商业地产过热苗头和商业贷款周期波动的担忧。
据悉，近期的确有对商业地产信贷的相关风险提示，但事实上长期以来，各大银行对商业地产投资贷款的审核都比较严格，如今再次传出收紧商业地产贷款的信号，这也是银行降低自身风险的一种手段。
河南省商业经济学会常务副会长宋向清表示，从今年初开始，各路专家和业内人士高调宣扬“不限购、不限贷”、“住宅市场遭遇国家政策的严厉调控而商业地产却是本轮调控的‘避风港’”等观点，导致大量资金开始由住宅向商业地产转移。
在各路资金的热炒下，商业地产升温迅速，部分城市已现过热苗头，因此管理层必须对此现象提出预警，谨防商业地产的过度投资炒作。
及早引导 理性发展
在业内人士看来，由于商业地产投资过热而引发的商业地产调控，确实是势在必行。
郑州深蓝房地产咨询机构发布的统计数据显示，2011年上半年，全省办公楼、商业营业用房投资分别增长133.4%、41.4%，二者所占比重合计为14.3%，同比提高2.1个百分点。
作为省内实施住宅限购政策的城市，省会郑州商业营业用房开发投资、本年新开工面积同比增速分别高出商品住宅43.7个百分点、14.8个百分点，由于限购政策也导致了商业用房销售加快，销售面积同比增速高出商品住宅94.1个百分点。
河南财经政法大学教授李晓峰认为，就商业地产而言，我国可供开发的土地资源有限，从长远看，房地产行业需要以商业地产做业务支撑。目前，商业地产在国内还处于初级阶段，存在广阔的发展空间，随着经济的发展和居民收入增长，将来商业地产大有可为。尽管如此，也必须加强对商业地产的结构管理。“不少位置优越、运营商实力强的商业地产，确实有很大的投资价值，但各个区域也不乏投资风险很高的商业项目”。
郑州机构总经理臧俊在接受记者采访时表示，上半年商业地产的“火”是因为住宅市场资金的“挤出”效应。“投资住宅市场的资金被调控政策挤出来了，流向股市，不景气，流向商业的优势就非常明显了”。
臧俊说，在住宅市场遭遇国家系列的调控政策后，不少开发商已经暗调盈利方向，将商业地产的销售资金作为企业完成年度销售目标的主要支撑。以“招保万金”四大龙头房企为例，其公布的2011年发展规划及行业展望显示，谨慎扩张土地储备，转战商业地产是其战略选择之一。
具体到郑州，目前很多项目都从住宅销售转向商铺销售，这也加剧了商业地产的井喷效应。“受财富效应的示范，有些普通居民可能会参与到商业地产投资中去。但是，即使处在最为成熟的商圈里，目前的投资回报也不太理想，一旦产生泡沫，中小投资者将损失惨重，也会影响房地产行业健康发展”。
在臧俊看来，非理性的、恶性的投资必将产生恶性后果。商业地产或许蕴藏着比住宅更大的风险。而信贷资金收紧，在一定程度上也可以抑制流向商业地产的资金变得过热。
不过，也有部分人士认为监管层对商业地产领域的态度仅仅是“预警”，短期内不会出台专门的严厉政策。“商业地产是纯粹的投资行为，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，更主要的目标也只是降低银行体系的连带风险”。
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