[摘要] 闽南语歌曲《爱拼才会赢》讲述的是一种爱拼敢拼、勇于开拓的精神，同样的精神也可以在从闽南走向全国性布局的宝龙集团身上看到。已经成立了20年并成功在香港上市的宝龙集团，不仅实现了一条以城市综合体为主线的商业地产开发之路，更是进军商业地产上下游产业链，涉猎百货、娱乐、KTV等新兴主力产业，将宝龙集团的城市
闽南语歌曲《爱拼才会赢》讲述的是一种爱拼敢拼、勇于开拓的精神，同样的精神也可以在从闽南走向性布局的宝龙集团身上看到。已经成立了20年并成功在香港上市的宝龙集团，不仅实现了一条以城市综合体为主线的商业地产开发之路，更是进军商业地产上下游产业链，涉猎百货、娱乐、KTV等新兴主力产业，将宝龙集团的城市商业地产深耕策略展现得淋漓尽致。
对此，宝龙集团执行总裁许华芳表示：“目前，宝龙已经在8个省20个城市拥有35个项目，仅2011年，宝龙就有盐城、宿迁、青岛等7个项目开业，还首次进入天津、杭州、厦门、重庆、泉州等城市，高速‘奔跑’的背后，宝龙的秘诀是要求每个项目先力拼80分，而不是精益求精100分，这样做可以保证每个项目的运作风险在可控范围，也让整条产业链跟得上宝龙的拓展理念，剩下的20分则通过商业地产必须经历的调整来提升。”
宝龙集团商业地产深耕策略之一
选址：以财务测算和商家反馈为重
为企业性战略发展的需要，去年宝龙集团总部成功移师上海，未来将在保证二三线城市发展为主力的前提下，会逐步加大对一线城市和四线城市的投资，请问在不同类型城市的地块选择上宝龙会有怎样的要求？
从商业地产的角度来说，开发商进入一个新的城市评估地块价值时，首先还是会关注当地的区域经济、人口和交通条件。“区域经济与人们的收入水平、物价水平息息相关，会影响到人们的消费能力和能支付的主力价格区间，地块所在区域的交通状况则直接决定了未来的商业人流。”许华芳指出，宝龙的项目选址除了遵循上述基本原则，还有两点会起到决定性作用，“一是财务测算，针对项目地块的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，测算可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题；二是根据商家的意见反馈决定拓展城市名单，我们在拿项目之前，一定会请那些与宝龙形成战略联盟的主力商家共同判断可行性。”
许华芳透露，从量化角度来说，宝龙模式在一、二线城市的选址往往集中在次中心，而在三、四线城市，一定是选择在市中心位置拿地。例如在上海，宝龙先后获得了松江广富林、上海浦东曹路、青浦华新镇三幅地块，占领区域商业的空白点，而刚刚开业的宿迁宝龙城市广场，则占据了宿迁市核心地段。“事实上，宝龙选址也会从市场状况及潜力入手评估未来的潜力，对项目有一个3、5年的远见思考，像刚刚开业的盐城宝龙城市广场，虽然地处当地新老城区的交接处，但将盐城城区地图对折正好落在我们的项目位置，很有潜力。”许华芳补充说，“个别过热的城市宝龙会谨慎选择，例如曾经考察过一个二线城市，规划3年内有80个购物中心出现，本身的消费能力增速肯定无法跟上开发规模，其实，如果这个规划放在一个较长的周期完成，也能逐步达到80个的规模，但短期内密集上马，只会分散商家资源，开发商进入风险就很高。”
商道观察（高栋）：上市后宝龙加大了持有物业的比例，其在宝龙城市广场的商业设计逻辑上有两方面做的相当出色，一是主力店与商铺的良好衔接关系，二是租售物业在设计、业态布局上形成有效互动。
宝龙集团商业地产深耕策略之二
开发：掌控模式化运作的关键节点
宝龙模式特别是主打城市综合体的宝龙城市广场产品线，已经获得市场、业内甚至是资本市场的多方肯定，请问这种模式的商业价值如何体现？在具体项目宝龙又将遵循哪些原则？
众所 ，宝龙旗舰产品宝龙城市广场采用“1+N”模式，打造融合购物中心、酒店、写字楼、酒店公寓、商业街、国际社区于一体的城市综合体。许华芳指出：“综合体模式的优势在于，商业和住宅产品之间可以形成互相增值，例如宝龙城市广场综合体引进酒店，虽然酒店的投资相当低，但酒店可以提升商业和住宅部分的价值。因此，综合体产品配置组合在各地项目会有些微调，产品结构的原则一致的，持有型和出售型产品的比例基本控制在1：1。”
对于宝龙城市综合体中既有持有型购物中心，又有出售型的商业步行街，两者如何兼容共存的话题，许华芳同样胸有成竹：“商业步行街和购物中心的产权属性不同，但商业思维模式的出发点都是一样的，为了更好地为消费者服务，经营上不存在冲突，经营好的商铺才能卖得好、租得好。我们做过调查，两者形成的人流有70-80%是共享的，只是商业街偏向于目的性消费，而购物中心更强调体验型消费，买不买东西并不重要，关键是在这里感受生活体验。同时，宝龙在两者的业态设置上会遵从差异化经营原则，例如把商业街做成全餐饮业态配置。”
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