8月份天津商品房市场成交套数环比上涨3.2%，成交均价上涨2.8%，二手房成交套数环比上涨6.8%，价格环比下降0.02%。尽管8月份市场成交情况略有暖意，但自3月1日本市执行限购令的半年以来，商品房成交均价在5、6、7三个月连续环比下降，二手房价格也在6、7、8三个月连续环比下降。如此持续的下降行情，让不少业内人士也不得不承认，楼市已经打开降价窗口，但"拐点"到来，条件还并不成熟。
大牌房企示范降价
"价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。"日前，富力地产董事长李思廉曾表示。富力地产的上述举动引起广泛关注。本市富力津门湖湖景销售人员表示："我们也听说了董事长发表声明的事情，但现阶段购房只有98折的优惠，目前还没有接到进一步的降价通知。"
扛价房企难过年关
"虽然现在还有很多企业表示会扛价，但年底将是对开发商们的严峻考验，大多数地产企业年底前都会加入降价大军。"天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录则认为，从早期的万科、恒大到眼下的富力，楼市龙头效应一直对市场购买力有较大影响，而本轮降价潮也可能引发楼市降价的多米诺效应。
我爱我家地产公司市场分析师郭燕表示，尽管8月成交总套数环比有所上涨，但事实上8月份的交易日也比7月多出2天，即日均成交量环比仍在下降。据了解，7月份本市二手房日均成交量为183套，8月份则为178套。8月份集中上市的新盘和市中心项目的比例加大都是商品房市场量价齐升的重要原因。【八月政策再从严 婚姻法限购令引热潮 】
刘玉录博士透露，今年3月份至今，至少已经出现10起地产行业的并购整合案例，直接印证了房企的资金压力之大。"年底是房企们面对银行催款、缴纳利息等问题的压力爆发期，而此前限购令打压楼市成交的局面已经让各地产项目回款明显放缓，要闯过2011年的年底大考，相信多数开发企业都将不得不在第四季度相继加入降价大军。"刘玉录博士直言，经过半年的政策消化期，楼市尽管仍处于行情震荡阶段，但阶段性的连续下降波动趋势已经形成，从短期来看，降价窗口已经打开。
"拐点"时机尚未成熟
尽管短期降价窗口打开，但"拐点"的到来还并不具备硬件条件。对楼市而言，要形成"拐点"至少需要三方面的硬性条件。
首先，人均面积达到小康水平后，住宅需求基本饱和，从而形成价格"拐点"。据了解，我国规划的小康居住水平为人均建筑面积达到35平方米，而天津2010年人均住宅建筑面积为30.5平方米，今年预计可达到31.5平方米。2010年这一居住水平距离国家小康人均居住水平还差4.5平方米，对于千万人口的天津市来说就意味着近5000万平方米的市场需求，相当于本市5年的商品房销售总额。其次，城市化进程的结束、新增住宅需求的弱化也是形成"拐点"的重要因素。但眼下本市大量外来人口的居住需求已形成了楼市的潜在购买力。第三，保障性住房的实际供给上市量占到住宅市场总体供应量的1/3左右，才可能拉低房价。而目前本市各类保障性住房的总量还不足市场供应的10%。【联网限购? 江苏年底实现房屋产权信息联网】
刘玉录认为，以上三方面硬件眼下在本市乃至地产市场都无法满足"拐点"的形成条件，加上目前强烈的通货膨胀预期，都决定了房价的下降窗口只可能是被政策执行力度强行打开，且这种降价是短期波动，而大经济形势方面的"拐点"却并不具备形成条件。
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