房地产信托发行高烧不退 投资风险日益凸现

和讯房产  2011-07-26 09:44

[摘要] 6月22日，由建信信托发行的建信-城建“沁园春景二期”集合资金信托计划公开对外推介，预计总融资规模为95000万元，预期年化收益率达8.5%-10%。而今年以来像这样的信托计划只是占整个房地产信托发行计划的冰山一角。

6月22日，由建信信托发行的建信-城建“沁园春景二期”集合资金信托计划公开对外推介，预计总融资规模为95000万元，预期年化率达8.5%-10%。而今年以来像这样的信托计划只是占整个房地产信托发行计划的冰山一角。

在股市融资叫停、销售速度明显放缓、银行贷款难度加大的形势下，今年房地产商所承受的资金压力越来越大，开辟新的融资渠道成为每个开发商的当务之急，而房地产信托融资就受到了开发商的广泛青睐，有的开发商甚至把它作为最后一根“救命稻草”，借助发行信托计划进行疯狂融资。

和讯网从公开数据中看到，今年以来，公开发行信托计划的不仅有像融创集团、世贸股份、泛海建设、万通地产、河南建业、万达集团、绿城集团等大的开发商，而中小开发商对房地产信托产品也钟爱有加。

以万达为例，对外公开宣称计划今年开业17座万达广场及开始运营12家五星级酒店的万达集团，为了解决项目滚动扩张过程中的资金来源，仅在今年上半年就计划发行10支信托计划，目前这10只信托产品已经成立，或者正在推介、募集过程中。可见目前房地产信托融资正在成为万达集团今年主要的融资渠道。

而在此之前，万达仅推出过一只信托产品，由其自行筹划发行的REITs（房地产信托基金）的上市也曾无疾而终。

无独有偶，2011年绿城集团的信托融资计划也在加速。从年初至今，绿城相继与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品，募集资金分别为3亿元、2.57亿元和20亿元。

绿城集团曾于2008年5月首次与华润深国投成立了一个名为“绿城东部建设玉兰公寓项目信托”的信托计划，融资额为1.5亿元，这个信托产品的发行成为绿城集团启动信托融资渠道的开端。

6月份以来，北京市场上的房地产信托产品也表现得相当活跃。融创集团为其在北京市昌平区南邵镇住宅发展项目，泰禾地产也为其在通州的别墅项目“运河岸上的院子”通过信托融资并很快募集成功。据悉，目前由中信信托为泰禾地产发行的上述信托产品已经关闭，该笔信托融资额超过2.4亿元，年预期为10.5%。此外北京润丰房地产为旗下项目润丰•水尚融资40000万元，预期年率在9.5%-13%。

除了像北京这样的一线城市，从近几个月各家信托公司发行的房地产信托产品来看，信托资金大部分的投向是一些中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，这些信托产品多为股权类信托，其中部分已经披露的信托产品规模在5亿～15亿元之间。

高位运行苗头不减

今年以来，房地产信托产品的发行似乎一直在持续升温，而开发商的融资冲动则是导致目前房地产信托计划发行几近井喷的主要因素。

根据中国信托协会统计，今年1-4月，国内共发行了222款集合资金房地产信托计划，资金规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长了66.92%，募集资金规模增幅达115.26%。

而用益信托工作室统计也显示，从去年下半年房地产信托爆发以来，就一直处于高位发行的状态，并且屡创新高。1—5月，投向房地产的信托产品规模总计1168.17亿元，占全部新增规模的45.12%。其中5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位，也突破了去年单月226.54亿元的纪录。5月份再加上4月份同样超过200亿的规模，房地产信托发行规模已连续两个月在有史以来的高位运行。而5月份单月投向房地产的信托资金规模占到当月信托投向总规模的44.98%，

从机构近日对6月份的测算数据来看，6月份前两周房地产信托发行规模仍接近百亿。从6月13日开始，共17家信托公司参与发行了32款集合信托产品，发行规模为88.15亿元。其中共发行了15款房地产信托，规模达74.05亿元，占总规模的84.01%。仅一周多的时间，房地产信托的发行规模就达74.05亿元，增速可见一斑。

如果将时间往前推移，与去年的发行情况相比，2010年季度末，房地产信托的规模是2351亿元，而到2011年季度末，这一数字膨胀到4869亿元，增长了107%。而去年一年国内发行的房地产信托为603个，到今年五月已达到353个。业内人士分析认为，目前房地产信托已经占据了整个信托业60%以上的业务。

事实上，眼下对房地产信托产品趋之若鹜的还不只是开发商，各家信托公司也在纷纷抢食这块诱人的“蛋糕”。中信信托仅在上周一周的时间内便推出6款房地产信托计划，拟募集资金达33亿元，占上周房地产信托规模的44.56%。

而6月份已经推介发行的三个规模较为庞大的房地产信托产品，分别是建信信托发行的“中建无锡房地产项目集合信托计划”，拟募集资金12.85亿元；中信信托发行的“重庆江北区观音桥项目股权投资集合信托计划”，募集资金12.65亿元和“中信阳光•汇泰股权投资集合信托计划”， 募集资金10亿元。

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