[摘要] 好端端的通透三居，却被打了隔断当做办公间租给了小公司；50平方米的一居室，里面却住了8个人；上个月还是3000元的月租金，这个月就被勒令提到了3800元；离租约满还有半年，却突然接到房东电话，房子已经卖了，请君立即搬家……让很多承租人头痛不满的这些违规行为，从今往后将不能肆意猖獗。
授权政府临时干预
新规原文：本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
解读：租赁规定中首次提及政府干预措施，而且鼓励签订长期居住租赁合同。租赁市场作为限购后的一个重要市场，预计市场调控会更直接也更有力度，保障租赁市场的稳定也有利于楼市调控的落实。
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问：为什么要修改《北京市房屋租赁管理若干规定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常务会审议通过了《北京市房屋租赁管理若干规定》(2007年市政府第194号令)，并于2008年1月1日起施行。《规定》的颁布实施，加强了监管、规范出租行为，维护了正常的租赁秩序，保障了出租人、承租人的权益。
但《规定》实施以来，出租房屋管理工作中出现了一些新的情况和问题：一是租赁关系不稳定，出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准，侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出，造成较为严重的治安、消防等安全隐患，群租扰民引发大量社会纠纷。城镇地区表现为成套住宅分割出租供多人居住，城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。三是房地产经纪机构经营活动不规范，扰乱了租赁市场秩序，引发社会矛盾。因此有必要通过修订《规定》解决房屋租赁管理中存在的新问题。
问：新规中首次授权政府临时干预租房市场？
答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。
问：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》面向社会征求意见。公开征求意见期间，草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米)的群租限制条件，但此次公布后《规定》没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，这样做是什么原因？
答：在草案公开征求意见期间，得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见。
许多市民指出，对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍十分严重，应适当提高人均租住面积。也有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没必要对单位租住面积进行限定。
通过分析研究各方面意见我们发现，通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的，但对标准的确定争议较大，无论如何规定，不同的利益群体对标准总会提出不同意见，并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此，现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积，而是授权由相关部门制定，增强了标准的灵活性和可操作性。
观点
多用市场手段
调控供求关系
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，新规定中首次明确，如遇租赁市场发生租金较大波动等异常情况，政府可以采取临时干预，体现出北京房屋租赁市场更加受到重视，也释放出了一个信号，政府有抑制房租过快上涨的决心。但具体用什么手段干预，这个还值得仔细研究。
但从长期看，要想平抑租赁市场的价格，还得多用市场手段去调节供求关系。“在目前的北京市场，有不少个人房源处于不居住、不出租、不出售的闲置状态。如果能鼓励这些个人房源进入市场，对于增加供应将有帮助。”胡景晖表示，比如征收房屋空置税、出租后减免部分税收，这些手段都可以考虑。另外，从中介机构来说，也非常愿意租赁市场的整体规范，也在考虑采用一些新的出租方式，如收集闲散物业、烂尾楼等，来增加房源供应。
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