[摘要] 为了给长期调控争取更多宝贵时间,“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外,保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。
今年1月26日,国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。随后,伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析,发现政策效果已经显现。如今,上半年已经结束,整体市场运行情况如何?政策成效是否进一步体现?未来走势又会怎样?对此,伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。
虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效,但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构,引导房地产市场健康稳定发展。因此,为了给长期调控争取更多宝贵时间,“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外,保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。
二季度各级市场分析
本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
为了更好的总结各城市的成交特征,根据各城市出台限购城市的严厉程度,将监控城市分为以下三类进行梳理:
一线城市:包括北京、上海、广州、深圳。
限购政策严厉的二线城市:主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市,包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。
限购政策不太严格的二线城市:主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市,包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。
一级市场:除限购较松的二线城市之外,上半年多数城市土地成交明显放缓
根据统计数据显示,2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降,降幅分别达到13.5%、44.0%;而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。
二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑,其中,限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著,降幅高达38.5%;成交均价方面,一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。
通过二季度供需情况分析发现,需求方面来看,企业拿地速度有所放缓,十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米,同比下降23%。供应方面来看,进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。
二级市场:上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑,二季度仅一线城市成交量环比回涨
市场研究院分析表示,从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看:上半年各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑,达到23.0%至33.8%,同比则基本持平,涨跌幅均在10%以内。
一线城市二季度成交量有明显的回涨,同比增长23.7%,环比增长16.4%;二线城市无论限购是否严厉,二季度均出现成交量持续下跌的态势,下跌幅度相当,同环比均在10%至20%之间。
从供需及政策力度方面分析成交原因发现:政策适应能力强,供应放量,需求充足促使一线城市成交回暖;供应观望,需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖;政策适应力弱,需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。
三级市场:上半年重点城市二手成交量大幅下降,二季度价格开始滞涨走跌
根据统计数据显示,上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升,各城市成交量环比去年下半年均有下降,降幅在5.1%-36.2%之间,同比来看,除上海增长以外,其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降,降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。
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