[摘要] 最近高层表示：继续走城市扩容的老路是不行的。为此，特别是一二线城市的发展，继续圈占土地扩大城市范围以容纳更多的人口将被限制，实际即使高层不说这个意思，一线城市的圈地潮也将逐渐受到限制。
陈宝存:不论何种情境 房企拿住宅用地都是对的
最近高层表示：继续走城市扩容的老路是不行的。为此，特别是一二线城市的发展，继续圈占土地扩大城市范围以容纳更多的人口将被限制，实际即使高层不说这个意思，一线城市的圈地潮也将逐渐受到限制。比如北京：新七环全都是河北省的土地，行政壁垒的原因，北京扩容只能向外扩展至河北省，但是，河北省不是北京市的土地。即使是城铁开通至河北的涿州与廊坊诸县市，即使涿州与廊坊使用北京010的区号，继续摊大饼也不太可能了。
据北京市土地整理储备中心的公告显示，截止到3月31日，北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积达441.6万平方米，土地出让金总额达159.3亿元。而据历史数据显示，去年季度，北京市土地市场共成交59块土地，总成交面积达664.5万平方米，土地出让金总额达486亿元。据此计算，今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。
据报道：一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解，随着北京市土地供应计划的出台，一季度的最后两天，北京市土地整理储备中心连续推出13宗地，合计提供建筑面积达190万平方米。
但4月入市的地块多位于郊区，主要集中在顺义、平谷、大兴等区域，五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。对于目前的土地供应情况，有分析认为，虽然土地供应开始明显增加，但城区住宅供应处于短缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。目前，北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。
而保障房配建制的执行，将使保障房的土地供应大幅增加，当然也会造成商品房用地的成本大幅增加。那么北京所谓的“稳中有降”房价的预期，实质是五环外的土地出让，项目集中在远郊区县的所谓均价下探。而市区土地未来的豪宅化也就在所难免。房价是涨了还是稳中有降值得期待。
当然，对于一线城市的土地价格，实力不足的企业是很难成功获得土地的，但是市场将重复一线城市的发展过程，那么实际转向2、3线城市拿地开发，绝不是08年之后的事，而是04年8.31大限之后的房企共同选择。只是04年土地招拍挂政策执行的初期，房企还有大量的历史遗留协议出让，这些土地的储备到开发，基本有三到五年的执行期。但是，真正转向二三线城市，也就是05年开始的顺驰扩张。当然，众多的布局的一线企业，基本被顺驰裹挟，不得已为之。
真正走在市场前列的企业并不多，对土地有感觉的企业家也并不是与生俱来的。但是，经历了08年房企拿地的犹豫与失措，本轮调控，应该改变的是08年市场预期下的失措与慌张。拿地，这是房企发展的必然。
特别是众人不看好的屡屡被调控的住宅用地，一定还是房企的机会。而商业地产、养老旅游休闲地产，我认为一拥而上是有问题的。也许，未来的市场问题就出在商业地产和养老旅游休闲地产。
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牛刀：还是6至7年的收入可买一套房靠谱
相对已经公布房价控制目标的40个城市来讲，重庆的模式比较靠谱。
重庆主城区目前职工家庭平均7年左右的收入能买套60－70平方米的普通商品房。重庆市市长黄奇帆说，重庆市商品房调控要把握好两个指标：一是城镇双职工家庭平均6－7年收入能买套60－70平方米的普通商品房；二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。要力争降低增速，使房价少增或不增，保持长期稳定。
这一条可根据当地城市经济发展水平，确立两种模式：
一种是住宅产品的结构问题。2007年调控时提出的9070的政策，当时是针对中国70个大中城市而作出的，也就是90平方米以下的住宅应该占到供应总量的70%，是比较符合中国国情的。但是，2009年开始，很多地方政府把这一条给废了，根本就没有执行，造成中国住宅产品严重脱离普通百姓的购买力，现在市场上的大量空置住宅全部是90平方米以上的超级豪宅，大量的鬼城都是一排一排无人居住的别墅。所以，重庆提出60至70平方米的住宅，符合中国住宅未来住宅发展方向，不仅科学合理使用土地，节约土地资源，而且解决绝大多数城市居民住房问题。
一种是当地城市居民实际购买力。没有这一条，所有的房价上涨最后都是一场梦幻。那种指望房价永远上涨是吃了迷魂药，是不可能的事。中央政府无法支付房价上涨所需的成本，这个成本不仅仅只是货币成本，还有其他经济成本、社会成本、政府公信成本、文化道德成本、民族发展成本。回过头来，我们再来看看2009年以后的房价上涨，实际上是中华民族在走一段需要十多年才能走完的弯路。很显然，黄奇帆深谙此理，才提出将房价控制在普通城市居民6年至7年的购买力之内，减轻居住成本。
这一条不妨作为国策，昭告天下城市统一执行。不愿执行的城市市长，不妨先靠边站，等中国解决好居住问题以后再来当市长也未尝不可。因为不从一个民族的未来审慎对待居住问题，那就说明你这个市长不是贪官，就是裸官。
对比起来，还是重庆模式较为靠谱。政府就是政府，是为大多数办事的社会公益性的机构，政府不是一个资本集团，注重的社会利益和绝大多数人的利益，而不是胡乱投资供自己穷奢极侈铺张浪费。未来趋势上，不是看你这个城市能赚多少钱，而是看政府能为百姓办多少事。眼前来说，多提供一些符合老百姓购买力的住宅，才有可能赢得市民的称赞。
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