[摘要] 目前,距离住建部要求的各地出台房价控制目标的截止期限仅剩一周时间,房价调控目标成为各地热议的话题。
政策存不确定因素
NBD:现在已经有将近30个城市出台了房价控制目标,其依据也非常多,未来还会有更多的城市出台。这个制度能起到怎样的效果?
胡景晖:制定房价控制目标的主要目的是,将房价涨幅的控制与地方行政长官的政绩挂钩,在一定程度上相当于“军令状”。这个初衷是好的,但从预期效果上看,政策本身存在一些不确定因素。
其次,地方政府有很多办法可以规避这项政策。比如说为了控制房价,可以限制高端住宅的入市和成交,扩大郊区房屋和保障房的成交。这样一来,成交均价的涨幅得以控制,但这并不意味着居民生活条件改善了。
杨红旭:从指标设定看,在已经出台房价控制目标的城市中,多数强调年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。仅有少数城市确定了具体的增幅数字,从各城市确定的年度GDP和各项增幅目标来看,基本上可以认为,这些城市制定的房价控制目标上限多在10%~15%。
这样的幅度合理吗?这个问题其实很复杂。就长期而言,一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致,基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下,就难言合理了。因为若收入与房价同步增长,人们的购房支付能力就难以得到有效提高。
NBD:总体而言,多数地方政府仍然没有出台房价控制目标,是不是因为这个目标本身就很难定?
胡景晖:对。我最近去过很多二三线城市,从城市发展的阶段看,它们大多处在旧城改造、新城建设的阶段。在这个过程中,房价涨幅难免攀高。
比如石家庄,目前正在进行大规模的城区改造,基础设施条件大为改善,拆迁成本也越来越高,新城区的房价势必居高不下。但由于这个城市的规划早已经做好,他们肯定不想因为制定“房价控制目标”而影响城市发展,所以迟迟难以出台。这是一种情况。
再如长沙,虽然并未进行大规模的城市改造,但去年和前年,长沙成交了一批高价地,大大提高了开发商的成本。如果说长沙希望把房价控制在很小的范围内,除非开发商赔钱。另一个现象是,近些年华润、北辰[简介 动态]等品牌房企陆续进入长沙市场,他们在户型设计、小区规划等方面带来的先进理念,使其项目的居住品质得到很大提高,房屋价格也会水涨船高。
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