[摘要] 浙江等地出现异地投资者只需一成首付、房地产商垫付二成首付就可轻松获取银行房贷的市场乱象表明，银行、房地产商与住房投资者等正合力突围当今最严厉房地产调控的限制与约束。13日，人民银行上海总部发布数据显示，11月上海个人住房贷款继续回升。
浙江等地出现异地投资者只需一成首付、房地产商垫付二成首付就可轻松获取银行房贷的市场乱象表明，银行、房地产商与住房投资者等正合力突围当今最严厉房地产调控的限制与约束。如不及时采取措施遏制这种行为，当前房地产调控将面临严峻挑战。
在笔者看来，如果目前涉及住房按揭贷款的相关政策限制可以突破的话，这意味着当今房地产调控将面临严峻挑战。因为，以往我国房地产市场之所以会屡屡出现过度繁荣，主要是由于银行体系向个人无节制发放按揭贷款所引起的。个人将未来30年收入流超前用于满足当下住房需求，自然会促使房地产需求成倍或数十倍增长。还有，将住房按揭贷款作为理财工具或财富增长工具，在客观上促进了房地产市场的非理性快速发展。这表明，按揭贷款与房地产市场的过度繁荣密切相关。这样看来，如果严格限制个人住房按揭贷款的资格及规模，势必会降温当前房地产市场景气度，以及形成对房价下跌的强烈预期。
由此可见，住房按揭贷款规模大小对当前我国房地产市场的过度繁荣与泡沫生成影响极其深远，正是由于商业银行无节制发放个人住房按揭贷款，客观上鼓励了房地产投资或投机炒作，这是导致迄今国内房价非理性上涨的主要原因之一。
应当看到，作为制度创新的住房按揭贷款对房地产市场发展至关重要，但发达金融市场是通过成熟的法律制度及规则来保障住房按揭贷款的有效运行，降低银行体系由此产生的房贷风险。以美国和日本来看，由于个人住房按揭贷款的无节制扩张，导致了房地产泡沫的不断升级，最终引发了金融体系的巨大风险。这方面教训尤为深刻。
尽管中国的住房按揭贷款从表面上看与发达市场体系并无多大差别，但中国金融体系受价格管制及规模管制的影响较大，特别是可以获得政府信用担保，这与发达市场体系相比还是有本质区别的。这是因为，在价格管制条件下，商业银行无法完全决定住房按揭贷款的定价风险，特别是优惠政策可以将按揭贷款利率压至水平，在很大程度上鼓励了住房投资者利用这一金融杠杆工具，进行房地产投资与投机活动，这是导致我国房地产泡沫不断生成与累积的重要原因之一。
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