[摘要] 今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。
今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。
预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。
预售款监管是否管用？真的能抓住房地产商的命脉吗？
山东省济南市于早在2005年9月就出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制等，但制度表现出来的作用并不明显。在近五年的时间里，济南的房价已经翻了一番。
其实，房价的高低是多种因素的结合体，牵涉到很多具体的因素。例如，宏观调控、土地供应、当地消费水平等，预售款的监管起到的作用不大。房价主要是开发商与购房者的博弈，虽然有政府政策影响，但是大批开发商的进入，加上较大的刚性需求，房价的升降趋势并不明朗。
监管商品房预售款对于资金充裕的开发商不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。这样会导致房地产企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。
从另一个角度来看，预售款监管实质上已经对企业的内部管理进行干涉了，这不符合现代市场经济管理规则。从根本上来讲，房地产市场的问题在于市场制度不完善，但是房地产市场的调控不应该对企业的微观经营进行管理，而应采取调整市场制度和制度执行力度的措施。
如果商品房预售制度被逐步取消,或者开发商提高应投入资金比例,如将目前的25%提升至50%。那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度,降价促销也在情理之中。当然这一观点建立的基础是市场并不缺乏现存楼盘供给。从宏观调控的角度来看,城市化是房地产市场持续的主要动力。
而未来10-20年间中国城市化提升的比例也不过是从目前的40%多提高到发达国家的平均水平70%左右。如果城市空置房真达6000万套以上,能容纳城镇化人口2亿多,再考虑到中国未来20年人口老龄化发展趋势,对新房需求不断下滑。那么中国楼市至少已 前发展了10年。在一个以投机为主的市场中,商品房预售制度对促进流转毫无价值,相反因为开发商自有资金需求的下降,其负债杠杆就会大大提高,继而推高整个市场的泡沫化程度。
楼市旋即归入平静，频繁重申的宏观调控政策，让购房人有了很高的降价预期。但市场似乎仍然无法给予购房者一个满意的答案。此次的预售房款监管制度的出台，或许可以看做是调控进一步深入的信号，希望后续新政的出台不会一直停留在众人翘首企盼的状态。而房价，何时能真正低下高贵的头颅。
文章来源：谢逸枫搜房博客：//blog.soufun.com/29144592/10777413/articledetail.htm
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