预售资金监管蔓延 开发商将面临十年来最大危机

第一财经日报  2010-10-30 10:06

[摘要] 10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售资金进行监管,成为一线城市中继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有“蔓延”之势。一时间,开发商们惶惶不安。

资金,作为开发商赖以生存的命脉,正在经受着越发严峻的考验。

10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售资金进行监管,成为一线城市中继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有“蔓延”之势。一时间,开发商们惶惶不安。

目前的预售资金监管政策虽然只在少数城市实行,对那些性的开发商而言,影响有限,但从“限购令”在不到一个月内迅速在多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。

北京联达四方总经理杨少锋甚至认为,目前的状况发展下去,整个房地产行业可能会面临10年来的危机。“从市场层面看,今年4月北京出台限购令之后,10月开始限购令在推行,房地产市场一下子降到冰点。限购令使得销售低迷,而预售款监管一旦推广,整个房地产行业将面临近10年来的危机。”杨少锋预计,“没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。”

自有资金杠杆率下降

刚刚公布的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《办法》）明确:“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。”

在结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记这四个节点,开发商可以申请提取相应的监管资金。在申请流程方面,《办法》规定,开发企业应当持由勘察、建设、设计、施工、监理等单位签字的材料向监管银行提出书面申请,监管银行对申请材料进行审核后认为符合资金使用条件的,方可向房地产开发企业拨付资金。

在深圳,开发商则需要通过第三方监理公司出示的证明来支取预售款。由于监理公司同样是市场主体,容易被一些利益所左右,因此政策的执行效力难免会打折扣。“北京采取在政府指导下通过银行直接监管的方式,既简化了执行的程序,也令监管更加直接、有效。”北京市房地产业协会副秘书长陈志表示。

“从《办法》对开发商资金的压力和监管的合理性来看,实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。”对于北京的监管政策,SOHO中国董事长潘石屹认为,监管目的其实仅仅是为了防止出现烂尾楼,而力度过大会则造成开发商的资金完全冻结在监管账户里。

对于这一观点,陈志认为,开发商或许过于悲观了。“实际上,政府严格监管的仅仅是‘建安’这部分资金。”