[摘要] 最近，有关房地产市场松绑的消息风声四起。一些地方政府按捺不住紧急出手救市，一些地方房价则出现明显的下跌。
房价下跌会否止步？救市措施能否见效？分析人士认为——
“房价调整才刚刚开始”
最近，有关房地产市场松绑的消息风声四起。一些地方政府按捺不住紧急出手救市，一些地方房价则出现明显的下跌。
此轮房价调整，究竟是中国房地产市场拐点来临，还是短暂性回调？究竟该如何应对本轮房价的调整？就此，本报记者邀请了几位
业内专家进行了共同探讨。
采访嘉宾
顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长
尹中立 社科院金融市场研究室副主任
易宪容 社科院金融研究所研究员
苏 剑 北京大学经济学院经济学系副主任
王 沛 莫尼塔投资公司房地产研究员
“楼市短期内看不到逆转的可能性”
华商报：近期，我国一些地方房价开始走下坡路，市场形势不容乐观。对此应该怎么看？
顾云昌：中国楼市一季度和4月份的交易量在下滑，新开工面积在下滑，房价增幅在下滑，投资增幅在下滑，而且房价开始下降的城市也在增加。，这和我国当前宏观经济有关。中国经济进入了“换挡”期，从“高速”变成“中高速”，房地产也在“换挡”；第二，房地产市场出现了严重的分化，一线城市仍然总体保持供不应求的状态，三四线城市许多已经是高库存。总结起来就是一线城市高房价、三四线城市高库存。
王沛：房地产市场下行的趋势比较明显。而且目前造成楼市下行的因素没有任何变化。因此从今年开始，整个楼市交易量会处在一个比较低的水平，房价的调整才刚刚开始。
华商报：具体是哪些原因导致房价下行？
王沛：主要是三个方面：，货币政策持续偏紧，社会融资增速从2013年下半年持续下滑，到现在为止央行货币投放还是很谨慎的，这就决定了房地产交易量维持在一个比较低的水平；第二，2012年之后，房地产市场经历了一波非常快速的开工潮，今年开始形成供应，到明年上半年会是供应不断加速的过程，这恐怕也是过去十年来的一波供应释放过程；第三，银行开发贷款偏紧，开发过程中大量的资金是开发商通过信托等表外融资，承受的是比以往更高的价格。因此现在开发商的资金链比过去更加脆弱，负债也比之前高。这三个因素综合起来导致了楼市的下行，而且短期内也看不到逆转的可能性。
今年已到18年调整周期
华商报：正因为这种下行趋势，很多人认为，房地产市场的拐点已经来了。
尹中立：房地产市场的拐点已经出现。最重要的原因有两个：首先从短期供求关系来看，以前银行把按揭贷款作为很重要的一种资产配置，现在开始控制，这是影响短期供求关系的因素。但本次拐点是一个长期的拐点。其次，也是深层次因素，就是人口结构。苏剑：房价拐点关键取决于人口和劳动力的形势，今年前后，中国的劳动力将到达峰值，按照日本的经验，劳动力达到峰值，房价也就到了顶点。
华商报：还有无其他原因？
尹中立：中国房地产发展历史比较短，参考美国的历史，房地产是18年一个大周期，我们也是适用的。从上一轮周期的1996年算起，今年正好是18年。1996年房地产在高点泡沫破灭以后，对海口、北海等地方经济造成严重的打击。这一轮上涨幅度超过了很多国家，也就意味着调整的幅度也会很大。
“小城市基本救不过来了”
华商报：我们看到，目前已经有多个城市出台了救市举措，这些措施有没有用？
苏剑：总体形势下滑的情况下，单靠地方政府基本上救不起来。尤其是二线以下的小城市。因为这些城市基本上是人口净流出或者人口已经稳定了。在城镇化的大背景下，人口是从小城市向大城市流动。所以小城市基本上救市救不过来了。有的二线城市救市没准还能救起来。
尹中立：房地产下行的趋势毫无疑问会持续下去。政府救市有用吗？或者说即使要救，也无法挽救。要遵循市场运行的规律。房地产市场是一个各种规律共同作用的结果，不要违背市场规律。
易宪容：国内住房市场已经出现了周期性的调控，它不会因地方政府出台差异化的调控政策而改变。只要政府对此不要再干预太多，这种调整达到居民的消费性住房支付水平，其住房购买力才能真正地释放出来。
华商报：历次的调控政策，都是稍微一有松动，都会出现“拍皮球”的效应。那么这一轮多个地方救市，会不会也产生这种效应？
顾云昌：不会，因为现在总体政策没有变化。目前救市的城市都是高库存，消化的时间会比较长。当然这些措施不是中央统一的。根据分类调控的指导思想，现在各个城市自己调控。这个是必要的。而限购的时间、范围在二线城市也有区别的。我认为，供求平衡了就会取消限购。另外，过去房地产市场是供不应求，目前正逐步转为买方市场。这种情况下，不可能出现“拍皮球”的效应。
“目前持有现金最保险”
华商报：房价会不会持续下行？
王沛：一线城市像北京和上海新房供应比较少，价格下行压力不大。广州、深圳、杭州这些城市供应释放比较多，后期价格下行压力比较大。但这一波是全局性的下行过程，因此即使供应比较稀缺的地方，下跌肯定也是会同时进行的。部分城市开始救市是必然，但也不会逆转整个楼市的格局。就算整个限购城市放开，也不会逆转。
苏剑：这几个月楼市情况变化非常快，因为大家的预期已经变了。我个人觉得，中央政府有一个收入翻番的目标，到2020年收入翻番，这就意味着政府可能会使出浑身解数去支持房价到2020年。但如果抵不过人口和劳动力的压力的话，房价在2018年就涨到家了。
华商报：那应该如何来面对房地产市场的这种现状？
苏剑：普通投资者，如果是在三四线城市有投资性的房子，那就赶紧把房子卖了，目前持有现金是最保险的。房价下跌的话，宏观经济也会变坏，股市也可能跟着变坏。
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