[摘要] 近日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在2013地产领袖峰上分享观点时表示，“部分城市出现房价泡沫，要警惕泡沫成因。政府十年出台70个文件打压房价，然而事实证明均为”无效“。同时，她指出，解决房价问题关键还是在房产税，房地产税应先改革后立法。
近日，工商联房地产商会会长聂梅生在2013地产领袖峰上分享观点时表示，“部分城市出现房价泡沫，要警惕泡沫成因。政府十年出台70个文件打压房价，然而事实证明均为”无效“。同时，她指出，解决房价问题关键还是在房产税，房地产税应先改革后立法。
2014年提防房产泡沫形成
聂梅生分析，在600多个城市里，部分城市出现了泡沫，现今中国房地产市场有让泡沫形成的动力和趋势。但目前不太可能崩盘。关于房产泡沫在各个国家成因不一，聂梅生认为它有两个判断标准。
，国家的房价和当期的经济发展的基本面相是否脱离。“当一个国家的经济发展脱离了基本面在高歌猛进地涨房价，这个时候可能要形成泡沫化的趋势。如果房地产忽视GDP增长水平，非理性地上涨说明大家对经济将来的预期没有信心，钱全投资在房地产，鄂尔多斯和温州只是其中的典型。“聂梅生表示。
第二条，是否脱离了个人的基本经济支付能力。聂梅生认为，“中国的房地产经过了将近20年的发展，应该进入一个差不多的成熟。一个成熟的产业要考虑它的支付能力，不能长期脱离大家的支付能力。”支付能力和经济的基本面是衡量房价泡沫是不是形成和积聚标准之一。
依现在的态势看，聂梅生认为这两个方面都局部存在。“由于房价高涨，购房和没购房的在中国存在较大的贫富差距。这个差距难以缩短。这是泡沫化形成的动力和趋势。”
调控手段对房价无效
在谈及房价和警惕房价泡沫的形成时，聂梅生表示房价调控到现在可以确定：无效。“政府十年发布70个文件，当中有一半以上针对高房价推出，希望能够解决中国的房价问题。”聂梅生认为起码在房价问题上这些调控手段是无效的，通过金融手段进行调节比行政调控更有效。
聂梅生举例说，“在这20年当中，如果存钱100万大概能得到170万，如果买房可能从100万资产到600多万。 理性的人会很早把资金换成住宅资产，租房不如买房，存银行不如买房。“因此聂梅生认为行政手段的过多干涉，催生了房地产投资客。
聂梅生给出数据分析，中国房价十年涨5倍，美国25年涨了3倍。中国地价领跑房价越跑越快，这之间的差距越来越大。且在近期来看，房价将会一直处于上涨的趋势。美国房地产已经进行市场化运作有自己的经济周期在，而中国房地产市场更多的是通过行政手段实现，导致这周期无法体现。
那么，在整个经济体制改革当中，如何通过金融手段调控房价。聂梅生认为现在中国房企融资主要通过银行借贷，渠道过于狭隘。政府应提供多渠道帮助房企进行股权融资，推动汇率、利率的市场化，发展并规范债券市场，提高房企的直接融资能力。
房产税应先改革后立法
而关于房产税，聂梅生认为“房产税早晚得收，由于中国的土地出让制度使得收税出现了中国式的麻烦。房地产税是新税种必须立法，而且必须要先改革。“
事实上，业内人士在谈衣房地产税时，涉及更多的是立法不是改革。聂梅生恰恰相反。“先把现在不合理的改了，先改革然后才能立法。如果不动现在的税种当中不合理的部分是没办法立法的。房产税一个内在的改革，一个是立法。这样的问题也不是一下子能够解决的。“聂梅生这样说道。
聂梅生进而分析，无论是农村建设用地、土地财政还是房地产市场化都是此次三中全会经济体制改革的全面深化改革的重点，她认为解决这些问题的关键还是在于房产税。
“房产税一年一收，土地出让金的租金跟政府签了70年的租约。就在买房的一瞬间把70年的租金一次性的交了，如果税收按年收，那政府是否应该退还购房者69年，购房者再一年一年根据当年的利率情况返回去。政府可以立法可以合理收，但是要通过法律的形式把他固定下来。”聂梅生说道。
聂梅生表示，解决房地产税立法是综合解决政府财政来源，调整税收分配是解决房地产和土地的根本机制。此外，据聂梅生表示，正如三中全会的文件指出的“积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革“，积极稳妥没有那么快，广度深度难度较大。所以中国房地产市场化之路依然是任重道远。”改革是一个渐进的过程，成果最终会体现在合理的房价上。“
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