[摘要] “3月最后两天，北京、上海、重庆、天津等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，其中北京对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确政策，成为调控政策最为严厉的城市。业内人士表示，由于此前屡调屡涨，市场对价格的观望周期将会比较长。”
多地“国五条”细则出台房价目标都比之前收紧业内人士预计------
（来源：北青网）“3月最后两天，北京、上海、重庆、天津等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，其中北京对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确政策，成为调控政策最为严厉的城市。业内人士表示，由于此前屡调屡涨，市场对价格的观望周期将会比较长。”
本报讯到记者昨晚截稿时，北京、上海、重庆、天津、深圳、合肥、大连等城市的“国五条”细则均已先后落地，北京成为其中调控政策最为严厉的城市。业内预测，如果政策严格执行，北京房价将迅速下调到2012年年底的水平。统计数据显示，2012年12月北京新建住宅(剔除保障房，不含别墅)签约均价为20627元/平方米,二手住房成交均价24588元/平方米。
从这些城市的调控细则来看，各地的房价目标明显都比之前收紧。比如大连等城市都是统计新建商品住宅价格，相比2011年的普通住宅，减少了保障房。价格的上涨空间也都限制在人均可支配收入实际增幅以下，考虑了CPI因素。
此外，这一轮调控细则并非只针对二手房。“之前市场主要关注二手房个税政策，目前来看，北京等城市的细则中针对新建住宅市场的力度甚至超过二手房。其他城市的细则也明显地对新建住宅的预售加强监管。”中原地产市场研究总监张大伟表示。
楼市调控力度预计超过2011年
调控政策出台，而效果则完全取决于落地细则的执行力度。业内预计，北京等城市的政策将立竿见影，楼市必然会出现量价齐跌，而且叠加已经在逐渐落实的房产税、产权登记，楼市调控的力度将不亚于2011年。
2011年2月份的“国八条”房地产调控政策，在出现了明显的调控效果，各地都出现了量价齐跌，北京也因为出台了最严厉的5年限购，跌幅在一线城市中。但之后从2012年2月开始，松动的信贷政策以及其他城市逐渐松动的调控政策影响了购房者预期，这才导致出现了2012年年底至2013年的市场被压抑后的爆发。
市场对价格的观望周期将较长
“2011年出现的明显降价现象在2013年肯定会重演。由于此前屡调屡涨，这次调控政策出台后，市场对价格的观望周期会比较长。”张大伟指出，本轮调控如果各地能够严格执行，可以预计到的是市场将出现起码半年以上的萧条。特别是一、二线城市，预计受到政策的影响。
在3个月的市场降温期后，下半年如果政策继续严格执行，房价将会出现明显的稳中有降。价格也很可能率先下调，上半年就有可能下调到2012年年底的水平。“如果政策高力度持续执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%，但新建住宅价格下调幅度会小于二手房。”张大伟表示。
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（来源：证券时报）在规定的最后时间内，北京、上海、广州、深圳四大一线城市陆续公布其地方版“国五条”调控细则。对比之下，北京细则最严厉、最细致，是提出“降价”，且提出进一步收紧限购政策。
房价控制目标：
北京明确提出“降价”
北京提出2013年全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，是提出“降价”的城市。
沪版细则明确2013年度该市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。坚决抑制投资投机性购房，增加普通商品住房用地供应。从2013年的房价控制目标来看，语焉不详，并未提出实质性的调控目标，仅表示保持“房价基本稳定”，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，较之2011年不超过经济增幅的调控目标略严格。
广州版细则提出，从严制定房价控制目标，明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。
深圳版细则提出，根据深圳市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
限购：北京广州
进一步收紧
北京提出进一步收紧限购政策，规定本市户籍单身人士限购一套住房，堪称“史上最严”。细则规定，自3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核，加大执法查处力度。
沪版细则要求坚决抑制投资投机性购房，进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径，房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。
广州要求从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。
深圳则要表示继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施，发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。
房贷政策：未明确提出
二套房首付比例上调幅度
京版细则提出，继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，根据本市房价控制目标和政策要求，对于二套房的首付款比例进一步提高。
从房贷政策的调控手段来看，沪版细则明确，“继续严格实施差别化住房信贷政策”。这主要包括银行业金融机构严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款；银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正；金融管理部门加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。这一细则基本延续了2011年以来“上海家庭限购二套房、外地家庭一套房、外地单身限购”的政策，但是在适时调整二套房房贷首付比例和贷款利率上留有余地，不排除未来提高首付比例和贷款利率的可能。
广州版细则明确，人民银行广州分行可结合2013年广州市新建商品住房价格控制目标和房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
深圳细则提出，银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。人民银行深圳市中心支行可根据年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。
20%个税：广深未提
具体落实措施
对于备受关注的二手房交易个税20%的征收，北京细则明确从3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
从税收调节环节来看，上海版的细则与北京基本一致，即，对出售自有住房按规定应缴纳的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。并稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费，并加强存量房交易税收征管工作。但上海版的细则未提及不能核实房屋原值的认定条款，以及对于房产满5年豁免的条款。
广州笼统表示，将严格执行国办发17号文、粤府办11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
深圳细则明确，严格执行国办发17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用。这与“国五条”的表述几乎完全一致，并没有地方落实的具体规定，尤其是避谈20%征税。
·观 点·
对外经贸大学公共管理学院副教授、劳动与社会保障系主任李长安：细则不细，估计要稍等才有更详细的内容。仅从现在公布的内容看，禁止京籍单身人士购买二套房，是限购政策的进一步扩展，而且首提“禁止”两字，可见政策之严厉。不过考虑到京籍单身人士主要是刚需群体，购买第二套房的人应该不多，所以真正被禁的人很少，对房价影响不大。
政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康：如何核定“价差所得”似还需有细则；尽快出合理细则是政府责任。
国家信息中心首席经济师范剑平：反正对我来说，一切加税政策如没有减税政策对冲，我就反对。
美联物业研究中心：对于政策出台的效果，短期来看主要是加重了房地产转手的成本，对房价的效果并不明显。但中长期看，是逐步改变消费预期的过程，将商品住宅的属性逐步转为自住为主，去投资化。就深圳国五条细则而言，并未超出国五条的基本框架，没有“更严厉的”措施出台，这是利空中的利好，有利于稳定市场交易量，不会形成成交量断崖式下跌。
网友厦门梁子：国五条的细则出炉，将使房价迎接一个新的起点，没有，只有更高。
网友小新大狼：细则应该是这样：人均住房面积超过1000平方米每年征收房产的10%作为房产税；人均住房面积超过300平方米每年征收房产的3%作为房产税。
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