[摘要] 本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
一线成交崛起
一线城市成为本轮楼市回暖的领头羊。房地产研究院统计显示，楼市销售量增速在2月份跌至成交底部之后触底反弹。随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，远远超过二、三线城市13%的涨幅。
一线城市的市场活跃度在传统淡季表现得尤为突出，7月份历来是楼市销售的淡季，来自中原地产数据显示，今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。
价格也是一线城市的优势，2012年11月70大中城市新建商品住宅平均环比指数为100.26，上升0.2个百分点。一线城市尤为显著，链家地产市场研究部统计显示，11月一线城市房价涨幅尤为突出，新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及平均水平。其中北京新建商品住宅环比指数100.8，位列第二。
本轮调控初期，由于一线城市成交极度低迷，对项目集中在一线的房企业绩造成很大影响，一线城市因为经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应带来了对包括住宅、商务地产的大量需求，这是三、四线城市不可比拟的。
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拿地重回一线
受到限购政策影响，开发商对一、二线城市的住宅用地缺乏信心，而三、四线城市受限购的影响不大。由此，众多龙头房企开始转战深耕三、四线城市。随着楼市成交量回升，开发商的现金状况转好，抄底一、二线城市土地开始成为企业共识。
根据中原地产研究中心对11家标杆房地产企业的监测，这些标杆企业下半年拿地额达到了882亿元，而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。统计显示，2012年来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。
“从今年的拿地情况看，三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。”张大伟表示，在前两年，标杆房企都在三、四线城市跑马圈地，今年却出现了回归。
根据国家信息中心首席经济学家范建平的研究，北京、上海、广州、深圳在过去的5年，服务业的发展速度超过了制造业，北京的服务业现在已经占到GDP的76%。未来的上海、广州、深圳甚至包括杭州、南京这样的城市，现在都在向服务业转化。它如果能够继续大量创造服务业就业机会，那么它的房地产就会得到支撑。
三四线城市落伍
在推进城镇化过程中，三、四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三、四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大，导致今年三、四线城市在楼市复苏中落伍。
自今年6月份以来，商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，三、四线城市的库存量更大。摩根大通报告指出，从地区来看，明年一线城市更乐观一些，三、四线城市去库存压力会更大。
据“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三、四线城市。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。
“三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，监测的10个三线城市，供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市，本身也加剧了企业的竞争。”房地产业内人士表示，一、二线城市，尽管库存高企，但实际上需求量很大，此前只是在限购等政策下隐蔽起来了。
联达地产机构董事长杨少锋认为，三、四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三、四线城市的投资应该更加谨慎。
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房地产调控同时也是一轮“行业洗牌”的过程，而标杆房企在此轮“洗牌”中的表现备受瞩目。一方面它们通过销售回升，减小了库存压力，另一方面在三季度开始的拿地高潮中，标杆房企在一、二线城市掀起了新一轮拿地高潮，一改近年来拿地逐步向三、四线城市倾斜的趋势。而年末纷纷完成年度销售任务的情况，使这些房企在制定新一年销售目标时，显得更有底气。
“翘尾”助年度任务完成
11月以来的年末成交“翘尾”，直接体现在了各大标杆房企销售额的提升。中海地产11月份实现房地产销售额52.2亿港元，实现销售面积38.6万平方米，同比分别增长50.4%及42.7%。另一标杆房企保利地产11月实现销售金额87.03亿元，同比增长76.66%。房企龙头万科更是连续7个月销售破百亿元。在11月份，万科实现销售面积143.6万平方米，销售金额171.3亿元，同比分别大增94.58%和106.63%。其他诸如恒大、金地、华润等标杆房企均在11月份取得不错的销售业绩。
而从前11个月来看，中原地产研究中心统计的10家标杆房企总销售业绩达到了6025亿元，创下同期历史纪录。早在10月份，就已经有保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企均已完成年初制定的全年销售目标。
11月份，大部分标杆房企均已完成目标。前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平方米，销售金额1271.5亿元，同比分别增长16.1%和9.88%，销售金额已超过去年全年。中海地产前11个月累计实现房地产销售额1059亿港元，同比增长30%，超额完成全年1000亿港元的销售目标。保利前11个月累计销售金额920.32亿元，超出了去年全年销售额26%，并超出今年700亿元的销售目标。恒大累计实现合约销售额846.3亿元，已提前超额完成全年800亿元的销售任务。建业地产首11月售93亿元，已达全年目标的103%。花样年11月累计实现合同销售金额约人民币71.74亿元，累计销售面积856060平方米，累计销售金额已基本完成达全年人民币72亿元的销售目标。世茂前11个月销售总额423亿元，超过全年目标38%。
“上半年的以价换量以及下半年以来的改善性需求入市，都是促进房企业绩显著提升的原因。”合富辉煌(中国)北方区总经理岑小春对新金融记者表示，在完成目标后，明年平稳中略有上涨将成为大多数房企的定价策略。中原地产研究部总监张大伟则表示，12月楼市将继续“翘尾”，给复苏的2012年整体房企业绩锦上添花。“而且可以预计的是2013年大部分房企将上调目标。”张大伟表示。
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掀起一轮拿地高潮
在销售提升的同时，房企诸多压力中的库存压力也有所减小。截至2012年10月，十大标杆房企的平均库存消化周期（已批未售面积/最近12个月的平均销售面积）为9个月，基本与主要城市的库存消化周期持平，这一数据在上半年底为10个月。
库存压力的减小，使得房企纷纷将眼光再次投向代表企业未来发展的土地储备方面。9月份开始，标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来。十大标杆房企下半年拿地总额达到了882亿元，远超上半年304亿元。下半年的拿地金额也占到销售总额的29.1%，明显高于上半年。
9至11月间，标杆房企掀起的一轮拿地高潮，北京、上海、广州、天津等地近期连续刷新地王纪录，成为这种趋势的证明。而标杆房企在前几年显现出进军三、四线城市的迹象后，今年又将拿地重点返回一、二线城市。“2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。”张大伟表示，在调控压力下，此前一直保持高速增长的发展中城市也出现了放缓的迹象。尤其是2012年，在一、二线主要城市率先反弹后，其他发展中城市仍未走出低谷。对这些城市而言，一方面需要及时调整价格水平，以适应当地市场需求，另一方面也需要时间来消化此前的过快发展。
分房企来看，2012年度采取扩张政策开发商最为典型的是招商拿地规模远大于其销售规模；保利、万科]、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。
业内人士表示，按照多地块的楼面价和目前区域内整体市场的销售情况，部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高， 楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。“而地价房价联动下可能造成的房价反弹，要保持足够的警惕。”上述业内人士表示。
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