[摘要] “王的盛宴”正在土地市场上演。从11月27日到12月3日，7天产生7个地王！北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海7个城市成为地王的诞生地，这7个地王的总价合计达178.17亿元（北京农展馆地块尚在挂牌中，暂按20亿元起始价计算）。
“王的盛宴”正在土地市场上演。从11月27日到12月3日，7天产生7个地王！北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海7个城市成为地王的诞生地，这7个地王的总价合计达178.17亿元（北京农展馆地块尚在挂牌中，暂按20亿元起始价计算）。
万科相关人士表示，单纯以总价或单价作为判断依据，并不能准确反映出土地的价值，具有一定片面性。真正应该警惕的地王，应该是那些地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。当这类土地大量出现时，往往意味着市场形势的升温。
中原集团研究中心总监刘渊认为，在当前的房地产调控形势下，虽然今年年底各地出现了多个地王，但总的新开工面积数据依旧在低位徘徊，这与2009年、2010年的土地市场火热不同。目前，企业拿地还是以补充土地储备为主，与之前的战略扩张截然不同。
核心城市上榜
进入2012年下半年，土地市场呈现转暖之势，先是以万科、保利地产西山林语保利新茉莉公馆为首的大型房企频频吞地，之后又演变为企业对优质地块的争夺。从克而瑞研究中心的数据来看，万科11月的销售业绩创下今年新高，今年的销售额有望突破1400亿元；恒大地产11月销售额再超百亿元，提前完成了全年的目标。可以说，大型房企的销售业绩正在逐渐转好。
“随着业绩的提升和销售面积的增加，开发商有补充土地储备的需求。”刘渊表示。
接下来，土地市场上演了一场场“王的盛宴”。11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元摘得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼面地价高达36176元/平方米，刷新了今年上海的单价纪录。
克而瑞研究中心分析师李莹表示，黄浦区地块东临黄浦江，北接外滩，靠近南京路商圈，地处。从交通设施来看，地块距地铁9号线小南门站1000米左右，并临近复兴东路轮渡口，交通非常便利。近年来，该地块附近供应土地数量较少。2009年成交的外滩国际金融服务中心（8-1）地块的楼板价为34148元/平方米，因此黄浦区594(北块)、596街坊地块今年的成交楼板价并不算很高，其位置优越性及地块的稀缺性都决定了它的价值。
在上海出现单价地王的当天，北京也不甘“示弱”，北京市国土资源局挂牌推出了朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，起始楼面地价高达3.38万元/平方米，成为今年以来北京土地市场上的单价地王。
同样热闹的城市还有深圳。11月28日，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)以总价20亿元摘得深圳宝安尖岗山A122-0341宗地，刷新了深圳2012年度的土地出让总价纪录，其楼面地价为10982.97元/平方米。
诡异的“地王潮”相继涌起
年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮”。 11月27日至12月3日这5天内，北京、上海、深圳、南京、成都以及珠海6地地王纪录相继被刷新。
11月28日，中海地产以20亿元的价格摘得深圳宝安尖岗山A122-0341宗地，该宗土地的实际总价为48.6亿元，计可售楼面地价为27268元/平方米，创深圳历年土地拍卖地价新高，为深圳新地王。
11月30日，中冶置业集团有限公司持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司，通过竞拍取得南京下关区滨江江边路以西2号地块的土地使用权，土地出让价为56.2亿元。该幅地块成为了今年以来范围内的总价地王；当天下午，广州举行年内土拍会，共推9宗土地。其中白云区集贤庄地块由华发集团以10.69亿元一举拍下，标志着华发股份次正式进入广州。
12月3日，珠海唐家湾情侣北路南段12万平方米商住用地，被保利地产以17.37亿元的总价将该地块拿下，成交楼面地价为每平方米6000元，成为今年珠海新“地王”。
珠海近年土地市场“亢奋”多地王涌起
珠海作为一座宜居海滨城市，深受广大居民喜爱。随着港珠澳大桥、广珠轻轨、横琴新区大开发、航空新城建设等利好因素的影响，珠海这座城市知名度得到进一步的传播。自2007年开始，珠海的房地产开发也进入全新的萌芽，08年之后更是进入到白热化阶段。此时，珠海的土地市场也呈现出一派“热闹非凡”的景象，“地王”异军突起。
2004年，华发以12.8亿天价竞得的占地面积47万平方米，建筑面积约80万平方米的“珠海地王”，这片土地就是现在的华发世纪城。
2009年，情侣北路南段珠国土储2009-08地块在53轮竞价之后，格力地产以66亿元刷新珠海新"地王"的价格竞得，楼面地价高达7400元/平方米。这块土地蜕变成如今的海景大盘——格力海岸。
2011年，仁恒置地、和美投资有限公司、上海由由集团股份有限公司三家共同组成的联合体，以总价约人民币30亿元的价格成功收购珠海唐家湾情侣北路 （南段）两宗地块。 起拍价高达6000元/平方米
2012年9月，珠海华亿投资有限公司拿下珠海大道北、珠海大桥东侧199926.25㎡商住地，底价约为10.8亿元，以12.74亿溢价成交，折算后楼面地价约3540元/平米。12月3日，位于唐家湾情侣北路（南段）地块顺利拍出，保利地产以17.37亿元拿下成就年度地王。
地王之战年底是否再现白热化？
随着中国楼市的起伏，房地产行业几经调控，频频制造天价地王，既让房企赚足了钞票，也承受了来自各方的指责和质疑，同时也有个别房企则因此陷入资金链困境。由此可见，地王既是机遇，也蕴含了巨大的风险。
有专家预测，虽然地王频出，但并没有出现疯狂的局面。一方面，虽然地方政府对于土地财政依赖度较高，但随着土地市场成为今年楼市调控的主战场，政府在土地收入及供地节奏方面也进入了两难境地；因此，预计年内不会再出现地王扎堆的现象了。
随后，二线城市也卷入了这场地王盛宴。11月30日一天内，南京和成都也分别诞生了地王。其中，中冶置业以底价56.2亿元竞得南京下关滨江G50地块，这意味着年内总价地王的诞生。而成都武侯区永丰乡太平村地块则由大港国际以总价2.8亿元摘得，溢价率高达150%，刷新了成都土地招拍挂以来的成交楼面地价纪录。
11月30日，一线城市广州也在发力，中国奥园以底价34.1亿元竞得番禺新城地铁上所盖超大体量商业地块，成为广州今年以来的总价地王。
在前述6个地王之后，12月3日，珠海的新晋地王也赶来凑热闹。珠海市土地房产交易中心公告显示，保利地产以17.37亿元拿下2012-13号地，楼面地价为7400元/平方米，成为今年的珠海地王。
李莹表示，近期地王涌现反映了当前土地市场热度提升，呈现供需两旺的态势。一方面，地方政府加大推地量，并增加了优质地块供应；另一方面，企业业绩完成情况较好，拿地需求强烈。同时，地王频繁现身也会对市场心理预期产生一定的冲击。
但记者从中指研究院拿到的一份数据显示，今年1~11月，土地出让金总计为160813130.78万元，而去年同期为197080709.64万元。同比减少了18.4%，因此土地市场总体上并未出现大的反弹。
拆迁补偿成本将提高
从前述7个地王所处的城市来看，一二线城市的优质地块成为了香饽饽，当地的土地市场也相对比较活跃。刘渊表示，这与楼盘的销售市场有关。从今年的情况来看，一二线城市的回升比三四线城市好很多，同时也更平稳。在这种情况下，企业才会更加青睐一线城市与二线核心城市。同时，在房地产调控形势下，土地市场出现了两极分化，房企更愿意去一二线城市拿地，因为核心城市的优质地块保值性更强，利润率更高，开发风险更小一些。与此相反，三四线城市则表现乏力。
刘渊认为，在当前的房地产调控形势下，虽然今年年底各地出现了多个地王，但总的新开工面积数据依旧在低位徘徊，这与2009年、2010年的土地市场火热不同。目前，企业拿地还是以补充土地储备为主，与之前的战略扩张截然不同。
据华东某市土地储备中心相关负责人介绍，土地收储成本的增加也意味着地价的上涨，即地块位置越好，意味着土地高，但拆迁成本也很高。目前，一些城市在出让土地时，率一般在25%左右。此外，土地在一级开发和二级开发之间的利润空间一般不会超过15%，北京控制在8%到12%之间。”
该负责人还表示，正在修订的《土地管理法》将大幅度提高征地成本。“目前说得的是，对于农民土地补偿标准要提高10倍左右。如果再考虑同地同价机制，那么今后的土地开发成本将大幅提高。”
土地市场或进入恢复期
自今年7月以来，武汉土地交易市场开始活跃，只要有优质地块推出，就会有房产大鳄抢地。在第八、九次土地交易中，一天内28宗土地吸金逾121.6亿元，创下自2009年以来，武汉单日土地拍卖成交金额之最。
有数据也显示，“金九银十”武汉共卖房近2.5万套，市场呈现供需两旺，房企资金面有所缓解，房地产商对优质地块的需求增加。正因如此，一些新近进入武汉，土地储备不足的开发商近期频繁拿地，如越秀在后湖，朗诗在东湖高新拿地。
中指研究院华中分院副总监李国政称，虽然武汉近来土地供应量增加，地产大亨也频频出手拿地，但整体价格较低，多数地块为底价成交，的硚口崔家墩地块，楼面地价为6000元/平方米，与武汉的多块“地王”还有至少2000元/平方米的差距。总体来看，土地市场还处于恢复期。
这些大房企掀起的拿地热潮，为何难以融化土地市场自调控以来的寒冰？“今年上半年受市场预期尚未明朗、房企资金还在改善的影响，土地供应较少且缺乏优质地块，最终影响了土地出让金收入”，中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。
业内另一种看法认为，中小房企目前拿地积极性仍未提高，这也导致了土地市场今年整体交易低迷。分析人士指出，中小房企在土地市场的弱势并非是拿地门槛提高所致。尽管目前有“地王”出现，但整体地价并未上涨。“在新一轮行业周期的开端，土地储备往往决定后市竞争态势，目前大型房企占据拿地主流，意味着未来行业集中度将加速提高。”
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