部分三四线楼市库存消化周期已达到六年以上

中国证券报  2012-12-07 08:43

[摘要] 近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大。

部分城市现“消化不良”

一架接一架高耸的塔吊、大面积的建筑工地、连成片的新建楼房……这几乎成为近几年很多中小城市的“缩影”。中国证券报记者走访芜湖等三四线城市发现，这些城市的楼市供应不断加大，而建成的楼房大量空置，部分小区周边一片荒芜。

近年来，我国城镇化步伐加快，众多城市的房地产市场迎来发展良机。但在供给迅速增加同时，一些城市开始出现“供应过剩”、“消化不良”的风险。

“之所以有很多开发商选择去三四线城市，主要是过去的判断比较乐观，同时三四线城市大多不在限购范围内，调控压力比较小，但这些城市本身存在很多问题。”中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者采访时指出，三四线城市的楼市支撑能力不强，每年新增人口和可吸纳的外来资金有限，再加上地方政府近几年出让的土地充足，造成了局部地区楼市供给过剩的情况。

中指研究院数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居前列，待开发量在3000-8000万平方米之间。仅从2011年到今年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。

业内人士指出，由于土地供应量过高，在售住宅项目规模庞大，这些城市的消化时间在6年以上。相比之下，北京现有土地存量消耗时间不足两年半，上海和广州则分别不足一年半和一年。

“很多城市可供应量和后续供应量相对当地的购买力已经明显过剩，这将导致供求失衡。”陈国强直言，开发商要想在这些城市获得较高很困难。

杨少锋也表示，三四线城市房地产发展滞后，土地供应并不规范。再加上三四线楼市中小房企居多，对风险承受力有限，市场供给过剩会对房企经营产生很大影响。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，不可否认个别城市存在供应压力，但并不能认为三四线楼市都存在泡沫。“与房价相比，三四线城市的土地价格远低于一二线城市，而且大多数项目销售顺畅。虽然房企在三四线城市的平均周转速度要低一些，但仍然享有土地和产品溢价。”张大伟直言，至少在明年，三四线楼市应不会有崩盘风险。未来房企进入三四线城市的大趋势不会发生改变。

供给压力或长期存在

尽管部分三四线城市面临供给压力，但相对较低的土地价格和运营成本是吸引开发商涌入的“卖点”。相比之下，一二线城市投资门槛不断提高，已迫使中小房企转战三四线城市。

较高的土地价格无疑是挡住众多中小开发商进入一二线城市的障碍。近期，北京、上海、深圳、南京等地相继成交一批高价地块，土地成交总价均在数十亿元，楼面地价也维持在较高水平。可以看到，频频在一二线城市出手拿地的，大多是大型房企。仅11月，万科、保利、中海等大型房企便在一二线城市斩获了多宗地块。

张大伟表示，由于一二线城市的土地价格越来越高，房企之间的竞争日趋激烈，市场空间相对收窄。这也迫使部分房企进入三四线城市寻找发展机遇。

除了一二线城市的“挤出效应”外，城镇化发展也为三四线城市提供了长远的政策红利。“三四线城市的发展是未来我国经济发展的着力点之一，将会起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四线楼市需求有望增加。”张大伟直言。

尽管如此，面对三四线城市的巨大市场空间，开发商如何进行有效开发、能否适应当地市场，仍然是各家房企需要冷静思考的问题。

业内人士指出，开发商涌入三四线城市首先面对的就是“本土化”问题。由于三四线城市的主要购房人群为当地及周边居民，地域色彩较一二线城市更为浓重。这就需要开发商适应当地需求特点，推出适合的产品。同时，来自三四线城市同城中小开发商的竞争也不可小觑，而通常情况下，这些开发商的拿地成本更低。

当前楼市已经开始回暖，不仅是一二线城市成交量大幅提升，三四线城市的量价也出现上涨。不过，与一二线城市率先“发力”相比，大多数三四线城市还处于底部回升的过程。

中指研究院数据显示，11月百城(新建)住宅平均价格连续第6个月环比上涨。北京、上海等十大重点城市住宅均价年内首次出现“双涨”，环比、同比分别上涨了0.39%和0.15%。营口、贵阳、淮安、佛山等三四线城市也出现环比增长。相比之下，温州、金华11月的房价环比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂尔多斯(600295)、惠州等城市的房价也有不同程度下滑。

“今年楼市都在复苏，只不过各地的复苏点不一样。”张大伟指出，京沪等一线城市在4月、5月就结束以价换量，楼市出现回暖。而二线城市到9月、10月才结束以价换量。从市场表现看，三四线城市同比去年已经出现好转，正处底部复苏的提速过程中。未来三四线城市的发展速度肯定要超过以前。

业内人士指出，今年三四线楼市已现回暖迹象。不过，由于人口基数低，实际需求有限，要消耗过去几年快速扩张拿地和在建项目，还需要相当长时间。这些城市的供应压力或将长期存在，开发商在三四线楼市的投资需要更加谨慎。

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