[摘要] 进入龙年，“保刚需”政策不断走入市场视线。近期有消息传来，包括住建部等相关部门正在研究新一轮刺激刚需入市的政策储备，目前全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，针对首套房的政策倾向似乎愈来愈明确。
进入龙年，“保刚需”政策不断走入市场视线。近期有消息传来，包括住建部等相关部门正在研究新一轮刺激刚需入市的政策储备，目前多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，针对首套房的政策倾向似乎愈来愈明确。
然而，上述政策春风投射到二级市场的现象却是：一些边缘地产公司频频启动，而招保万金四大龙头的涨幅却远远落后，表现相差甚远。
小盘地产股涨势喜人
二级市场上，走势较为的强劲的地产股便是上海新梅(600732,股吧)、成城股份(600247,股吧)、重庆实业(000736,股吧)等边缘地产股。上海新梅自4月20日开始走出4个涨停！而成城股份与重庆实业在近两日均被资金封于涨停板。相反，招保万金四大龙头却涨势缓慢，以万科为例，4月的涨幅仅为8%！
对此，多位分析师认为，刚需持续释放支撑本轮地产股反弹。边缘地产公司率先启动主要是因为这些公司自政策调控股价深跌，而股价低、盘子小的品种自然最容易受到资金炒作。
从炒作的活跃资金看，营业部成为炒作主力。在上海新梅4月24日的龙虎榜中，国泰君安证券股份有限公司总部、五矿证券有限公司深圳金田路证券营业部、国泰君安证券股份有限公司宁波彩虹北路证券营业部、国元证券(000728,股吧)股份有限公司深圳深南大道中国凤凰大厦营业部等活跃资金进入该股，并且大笔净买入，中国泰君安证券股份有限公司总部以3700.36万元的买入额位列位。
然而，这些得到资金炒作的边缘地产股，业绩却并不给力。如上海新梅，其一季度业绩仅为-0.013元，净利润同比增长-360%。对此，梁浩认为，资金炒作这些边缘地产股其实并不在于公司的业绩，而是市场回暖的预期。另一方面，上海新梅在地域上属于江浙板块，这也是资金炒作的另一大原因。
对此，长江证券(000783,股吧)地产分析师刘俊认为，行业环境转好是决定这些边缘地产股走势向好的重要原因。在刘俊看来，近期政策动向突出对刚需板块的支持，住建部拟将对合理住房需求的保障性措施建立长效机制的传闻更加引人注目。在目前控制房价这一目标有所见效的情况下，政策已经从多方位强化对刚需板块的保护。特别是继续强化对于差别化信贷政策的贯彻实施，预计首套置业85折房贷优惠将在接下来一个季度内成为普遍现象。显然，这增强了资金炒作地产股的信心。
四大龙头一季度业绩现分化
就在业内纷纷看好地产的同时，四大龙头招保万金却在去年年报中谨慎看待2012年。行业龙头万科在年报中表示，2012年仍然谨慎拿地，“宁可错过，绝不拿错”。金地集团(600383,股吧)在年报中认为，2012年地产市场政策面从紧的态势短期内很难改变，房价还将处于理性回归过程中。
实际上，四大龙头谨慎对待今年，主要是因为公司业绩有下滑趋势。特别是金地集团，去年仅完成年初目标的七成五，全年销售面积是比前一年下降2.37%。一季报显示，截至3月末，金地集团存货为660亿元，较2012年期初增2.8%；同比大增26%，显示出销售压力。
值得一提的是，虽然去年四家龙头房企的业绩纷纷报喜，但今年一季度却出现了分化，其中万科1-3月实现营业收入103.5亿元、净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。而保利、金地和招商的净利则分别下滑23.52%、3.58%和23.53%。
国泰君安分析师余立峰认为，2012年，更多的地产发展商减价去库存，这意味着激烈的价格竞争刚开始，激烈的价格竞争和高地价成本会影响开发商在2013年及以后入账的利润。
对于未来的成交变化，长城证券分析师刘昆认为，4月销量环比可能出现10%-15%的下滑。受制于库存和资金压力，预计二季度将有更多的开发商加入降价促销的行列，预计二季度整体销量相对一季度和去年同期，都会向上。
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