[摘要] 前几年土地市场疯狂抢地带来的后遗症正在申城新房市场中逐渐体现。“地王”标签下，沉重的地价包袱让不少豪宅项目也纷纷遭遇定价尴尬。
前几年土地市场疯狂抢地带来的后遗症正在申城新房市场中逐渐体现。“地王”标签下，沉重的地价包袱让不少豪宅项目也纷纷遭遇定价尴尬。
上周日(8号)，申城新晋的价格标杆滨江凯旋门[消息 价格 户型 点评]项目售出了其首套房源。由于其特殊的“地王”身份，自地块出让开始项目的价格就备受外界关注。
而德佑地产研究主任陆骑麟也向记者表示，就目前凯旋门的定价来看，依然属于“曲高和寡”的状态，加上目前该楼盘还没有样板房可供客户体验，销售起来的难度可见一斑。“结合之前一些滨江豪宅的销售情况，其销售速度很难达到开发商预期的水平。”他说。
而在实际上，该项目的价格或已经悄然进行了下调。网上房地产的销售记录显示该套房源成交地址为浦明路688弄6号1501室，属于中间楼层，面积在144平方米左右，成交均价为99400元/平方米。而该房源所在的楼栋网上报价范围为每平方米93100元至198900元。也就是说已经接近该项目的价格，不仅与其16万/平方米的均价相去甚远，甚至还没有跨入10万元豪宅的大关。薛建雄就认为，单就从这套房源的成交价来看，基本上就相当于网上报价的8折而记者近日也收到来自中介的短信称，该项目正在进行8折优惠。
如果说凯旋门的打折还显得遮遮掩掩，一些“地王”则干脆放低身份，采取大幅降价求售的姿态。在经历了长达9个月的销售零记录后，位于松江的类别墅项目佘山珑原在近期打出了5.8折优惠的宣传，折后单价从原来的50000元/平方米降到仅31000元/平方米上下，这个价格与周边同类产品已基本持平。而2010年初，招商[简介 动态]和万科[简介 动态]以17.16亿联合拍下项目所在松江广富林2-4号地块时，楼板价高达16378元/平方米，为松江的单价地王。难怪有业内分析认为，此番佘山珑原甚至可以被认为是“亏本出售”。而另一个引人注目的地王项目，中海[简介 动态]长风地王近期也悄然开始了自身的造势宣传行动，有消息称其即将入市。据了解，这个推广名并确定为中海紫御豪庭的豪宅项目所在的长风6B、7C纯住宅地块，2009年拍出时总价达到70.06亿元，成为当时总价地王。同时，该地块的楼板价也达到了22409元/平方米，与当时周边二手房的价格基本持平。
记者今天(10日)在该项目的施工现场看到，围绕案场的巨幅形象广告已经在进行搭设，周边道路两旁的道旗广告上标明“接待会馆即将开放”的信息。往工地中望去，可以看到多栋在建的高层公寓已接近封顶。根据资料显示，该项目将由高端大平层和别墅项目共同组成，建成后有望成为板块内的价格标杆。虽然开发商三缄其口，但其未来开盘如何定价引发了市场的猜想。
从楼板价和周边房价来看，长风地王的定价难度不会比上面的滨江凯旋门、佘山珑原轻松。据了解，目前长风板块在售的新房，如象源丽都[消息 价格 户型 点评]的报价在30000元/平方米，周边二手房的价格则普遍在每平方米20000元至25000元，这与两年前中海拍得该地时变化并不大。而根据2009年中海自身发布的公告显示，项目总体投资将达到103亿元，按此推算建成楼盘的楼板价将达到33000元/平方米。也就是说，时隔两年该项目依然面临“面粉”等价甚至贵过“面包”的窘境。
有不愿透露姓名的业内人士就向记者坦言，虽然项目拥有区域内独有的别墅产品，但所在位置并非传统豪宅区，缺乏对应的价格参照。他认为，成本和定位决定了项目必定要和周边的价格拉开差距，但定价如果过高的话，又很难获得市场的认同。值得一提的是，中海地产在沪上的另一个项目按中海御景熙岸[消息 价格 户型 点评]正是在这波楼市调控中高举起降价大旗的楼盘。据有“降价”血统的中海会不会在紫御豪庭再度采取平价，甚至是降价求售的策略，不禁让人浮想联翩。
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