[摘要] 今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底：以价换量刚需“回暖”
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，房价今年不会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底：新一轮降价潮两三月内出现
温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。对此，上海易居房地产研究院杨红旭说，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。那么，房价还有多大下行空间？
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”杨红旭说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间，房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
改革跟进：一线城市应开征房产税
“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
北京今年住宅计划供地减三成
据北京市国土资源局日前公布，2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%；其中，住宅用地为1700公顷，同比减少了33.3%；保障性住房用地减少至850公顷，占比住宅用地的50%，同比减少36%。总的来讲，北京市2012年土地供应计划有3个特点比较突出：一是住宅用地供应缩减明显；二是保障性用地供应明显减少，公租房用地供应减少约一半；三是地块中郊区土地占比大。
广州中心城区住宅租金上涨
广州市国土资源和房屋管理局下属广州市房地产租赁管理所向社会公布2011年广州市房屋租金参考价，广州中心城区住宅租金有一定幅度上涨，房管局表示“租金总体上涨幅度仍处于合理范围之内”。
天津 3月二手房成交量价齐涨
天津市国土资源和房屋管理局数据显示，3月天津二手住宅共成交5038套，环比上涨78.4%，同比上涨7.6%，14个月以来再次恢复至5000套以上的成交水平；成交面积38.4万平方米，环比上涨79.5%，同比上涨5.5%；成交均价每平方米8420元，环比上涨5.3%，同比上涨9.0%。天津中心城区二手房成交均价为每平方米10834元，环比上涨3.1%，同比上涨11.6%。
南京 3月商品房成交环比涨九成
据统计数据，截至3月31日，3月份南京全市商品住宅共认购8048套，成交6696套。在2月份双量大幅上涨的基础上，认购量再涨七成多，成交量则上涨了九成，也创出实施“限购令”以来的新高。
杭州 3月楼市降价成交“井喷”
3月杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，2012年3月，杭州主城区共成交4319套房源，直逼2009年同期的峰。不过，这个“暖春”却是以杭州楼市各板块的相继降价换来的。分析人士指出，在楼市调控政策没有转向的大背景下，4月的杭州楼市很可能延续下跌式回暖。
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