[摘要] 近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。 而与此同时，关于楼市天量存货和降价潮的报道，也引起了各方关注。 楼市现状和走势到底如何研判？
近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。
而与此同时，关于楼市天量存货和降价潮的报道，也引起了各方关注。
楼市现状和走势到底如何研判？
在政策层面上，温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见时表示，要促使房价合理回归不动摇，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，但政府调控也不能松。而最近两天，人民日报和新华社先后发表楼市分析文章，前者直言“房价下跌趋势全面确立，行业调整仍将继续”；后者则预测“楼市或将掀起新一轮降价潮”。
看来，随着楼市调控持续深入，多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
专家称一线城市楼市拐点已明确，预期半年到一年内房价下调一两成
由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在３月份展开，这将是自去年１０月底以来楼市的第二波降价潮。
新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，１６家标杆房企１ 月份销售业绩总额不足３００ 亿元， 不及去年同期６６３．６ 亿元销售金额的一半。而从２月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交。
近日保利集团在上海的一个楼盘单价从１．９ 万元／平方米降至１．７万元／平方米，交房标准却从毛坯升级为精装修， 如果考虑装修成本则相当于８ 折优惠。随后又一龙头企业招商地产２２个在售项目同时启动优惠活动， 部分房源降价幅度达到１５％。金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。
去年１０月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了降价潮，进而波及。
一线城市楼市拐点已明确
中原集团研究中心发布的一份报告显示，在购房者降价预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为１６％，比２０１０年进一步下降。
“２０１１ 年上海新建商品住宅套均总价２５８ 万元， 按上海统计局发布的２０１１年城镇人均可支配收入３６２３０元计算，三口之家的年收入为１０．８７ 万元，一家人需要不吃不喝存上２３ 年零８个月才能买得起一套新房。”研究总监称，对于普通家庭来说，在上海购房压力非常大。这除了近年房价上涨过快以外，也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。
根据世联地产此前对２８个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有３５％的购房者期望房价跌幅在３０％以上。而截至去年底，７５％的楼盘给出的降价幅度不到１５％。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。
２ 月１８ 日国家统计局发布的数据显示，１ 月７０ 个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有４８个，持平的城市有２２ 个。专家认为，从环比数据来看，１ 月房价基本上全面止涨，性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确，预期在６－１２个月内房价可能还有１０％－２０％的下调。
开发商面临沉重债务压力
另外，沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，２０１２年房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，２０１２年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托２０１２年总到期规模达到１７５８亿元，整年兑付规模较大，一季度为３６６亿元，二季度为３６８ 亿元，三季度为７１６亿元，四季度为３０９亿元。其中７ 月为今年年度高峰，将会达到５０４ 亿元。
不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了５个项目的股权，获得资金１３．３５ 亿元以支持其流动性。绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售４ 个项目，计划回笼资金６０ 亿元。
“２０１２年房企的危机就是债务危机。”世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降２０％至４０％，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过２００８年，可能会导致超过６０００家开发商消失。
上海房地产研究院副院长称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会采取开源节流的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入；一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保，市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来１０年，的开发商数量预计将会减少一半左右（现在约有６ 万家）。
乐观派期待产业政策微调
一些机构认为，房地产行业并没有那么悲观，政策环境正在呈现转好的趋势，下半年调控政策可能会微调，事实上自去年１０ 月开始，地方政府对于松绑房地产政策的做法就已经零星地出现。
除此之外，近期上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准，对普通房认定标准有所放宽，而包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房贷款利率都已回归了基准利率。这将降低购房者的成本。３个月内，央行还两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，累计释放资金约７０００亿元。这对一直饱受资金匮乏困扰的开发商来说无疑是一场及时雨。
２ 月２４ 日， 沪深两市房地产板块午后大幅上涨，至收盘时，该板块共有泛海建设、银基发展等１５只股票涨停，整体涨幅高达４．５６％，并带领其他板块全线上涨，推升沪深股指双双创下本轮反弹新高。机构认为，房地产开发商降价跑量的实际利好，以及对于货币政策、房地产调控政策见底的预期，共同推升了房地产板块的大幅飙升。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在３月份，投资增速低点在６ 月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。
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