[摘要] 美联物业发布研究报告称，预计２０１２年土地市场将是价格底部，开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业＋住宅的综合型地块。此外，随着政府加大保障房用地供应，未来两三年内深圳约有１０８万平方米的保障性住房入市。
昨日，美联物业发布研究报告称，预计２０１２年土地市场将是价格底部，开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业＋住宅的综合型地块。此外，随着政府加大保障房用地供应，未来两三年内深圳约有１０８万平方米的保障性住房入市。
土地出让金大幅下跌
根据美联物业研究中心统计显示：２０１１年四大一线城市除了深圳土地出让金额出现上涨外，其他三大城市均出现下跌，跌幅超三成。其中深圳土地出让金额１９１．８１亿，同比上涨２３．５１％，北京、上海、广州出让金额分别为１０５５．１４亿元、９９４．７１亿元、３０７．３６亿元，同比分别下跌３５．７６％、３５．９１％、２１．８０％。
美联物业认为，开发商拿地谨慎，主要受三个方面的影响：、受房地产市场调控政策的影响：去年新房销售不畅，导致开发商回款资金困难。去年四大一线城市新房成交量同比均出现下跌。
其中北京跌幅，为３１．１５％；上海、广州、深圳分别下跌１３．８１％、１６．８８％、１３．２２％；第二、融资渠道被堵。
去年央行六次上调存款准备金率，使银行可用于房地产贷款的资金骤减；房地产信托、房地产公司的再融资和上市融资门槛均提高，使开发商的融资渠道相对不畅；第三、贷款成本支出增大。去年央行三次加息，五年期贷款利率为７．０５％。如贷款１０亿，每月的利息就高达５８７．５万，与三次加息前相比，每月多付利息８４．１７万。
保障房供应比重加大
据了解，由于在“十二五”期间，计划要建设保障性住房３６００万套，而作为“十二五”开年的２０１１年，全年计划开工建设保障性住房１０００万套，这也使得地方政府在居住用地的出让方面，更会偏重保障性住房用地的出让，以保证能够完成保障性住房开工任务。如２０１１年深圳居住用地（包括保障性住房用地）的出让面积为５６．６５万平米，其中保障房出让面积占７９．１９％，与２０１０年保障性住房土地出让面积相比，大幅上涨三倍多。
今年出让的７宗保障性住房用地（含南山一块综合用地）全部建成之后，将在未来两三年内向市场提供约１０８万平方米的保障性住房，相当于深圳２０１１年新建商品房供应量的四分之一左右，未来在住宅新增供应中所占比重也将逐渐加大。
商业地块受宠
相比开发商在拿住宅用地更谨慎，商业用地却异军突起，与２０１０年土地出让金额相比，出现明显的上涨，尤其在四大一线城市。根据美联物业研究中心统计显示：２０１１年除了上海商业用地出让金额下跌外，其他三个城市均同比均出现上涨。其中广州涨幅，为３４．６８％；北京、深圳分别上涨１７．５２％、１６．７７％。二线城市中杭州同比上涨５．５４％、重庆下跌１５．３７％。
美联物业研究中心认为，由于２０１２年房地产调控不放松，开发商的资金依然不容乐观，因此预计２０１２年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供应，同时商业地块所占比例逐步提高。开发商在拿地方面依然保持谨慎的态度，商业地块或商业＋住宅的综合地块更适合开发商的胃口。
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