北京房地产寒冬已至 12月新项目签约不足一成

证券日报-资本证券网  2011-12-28 10:19

[摘要] “除了一些大幅降价的项目，北京其他12月新入市的楼盘销售都不理想。”在北京一新入市楼盘的售楼处，其销售人员这样对记者表示。

“除了一些大幅降价的项目，北京其他12月新入市的楼盘销售都不理想。”在北京一新入市楼盘的售楼处，其销售人员这样对记者表示。

而从来看，楼市成交也仍然处于低迷状态，中指院上周（12月19-12月25）监测的35个城市中，29城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州（期+现）同比降幅，为69.55%。重点城市皆出现下跌，天津跌幅，杭州（不含萧山、余杭）同比跌幅亦超过50%。

新项目签约不足一成

根据北京中原市场研究部统计数据显示，截止12月26日，北京年末最后一个月内供应的17个项目合计提供住宅套数为4616套，总市值153.2亿元。不过，这些新入市的住宅在近4周时间内的签约套数仅为460套，虽然签约率接近10%，但由于签约集中在部分中低价住宅，总签约金额仅为7.67亿，相当于新入市项目总价值（153.2亿元）的5%。

据了解，12月新入市项目签约主要集中在金隅万科城和龙湖时代天街。其中金隅万科城12月的签约均价仅12618元/平米，比之前的平均售价下调近3000元，其签约套数也达到了374套。而龙湖时代天街则以54套的签约成绩排名第二，签约均价仅10647元每平米，比此前其宣传的11800元/平米起价，还低1000元以上。

对此，中原市场研究部总监张大伟分析认为，“高端项目价格依然坚挺，导致成交量主要集中在部分降价项目，同时目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商小幅降低房价的行动很难换来成交量”。

而根据北京房地产交易管理网数据显示，上周（12月19-12月25）北京商品房住宅签约2892套、二手房住宅签约978套，总成交量合计为3870套，环比上一周下滑26.6%，不及12月周成交量（12985套）的4成。

豪宅成交量不降反涨

不过，在商品房住宅成交持续低迷的同时，北京的豪宅市场交易量却呈现不降反升的局面。2011年均价超过3.5万的住宅签约套数合计为6365套，总签约价值达到了424亿。

中原地产的统计就显示，北京超过500万的高端住宅，在最近三年的成交量持续上涨。2011年截止12月22日这些豪宅的签约套数为5086套，2010年签约则为4993套，2009年签约套数为4554套。而2011年超过500万元的商品住宅签约量占商品房住宅签约的比例也达到了7.25%，占比较前一年提高2.19%。

对于高端住宅在目前调控下依然占比上涨的原因，有分析人士认为，纯高端住宅自住需求比例高，且属于非普通住宅，税费较多，而且装修等成本高，所以实际投机投资氛围并不浓郁，之前市场上过分投资占比高的主要是部分郊区的中低价商品房，对于投资者来说转让相对更容易。本轮调控限购和限贷抑制了非理性需求，但是对自住及改善需求并未过多设限。

同时，城区市场供应萎缩，4环内新房市场基本处于稀缺状态。因此城区房产依然是部分高收入阶层的保值选择。

明年房价下调幅度或加大

此外，从最近各地对即将到期的限购政策的表态来看，2012年房地产政策预期依旧阴霾，北京、上海、广州、深圳等11大中城市也相继宣布楼市调控政策将延续。

对此，张大伟表示，2012年房价继续大幅下调已经成为一个大概率事件。并且从去年的抑制房价过快上涨，到现在的促进房价合理回归。说明了调控的目的已经改变。在目前，下调部分区域不合理的房价已经成为政策的主要目的。

中原地产研究部也认为，北京作为调控政策执行力度的城市，房价下调的项目和幅度也领先，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还可能有10-20%的下调空间。而今年以来北京有签约记录的172个项目，均价环比下调的数量已经达到了26个，市场调整的趋势也会持续。

预计在2012年，郊区供应量将大涨，其在全市占比份额也将创造历史新高，在库存积压严重的情况下，潜在供应量会进一步影响在售项目价格的下调。