[摘要] 14日上午中央经济工作会后，人民银行召开党委扩大会议，会议强调，加大对“三农”、中小企业、保障性住房的支持力度。可以预见，未来我国仍将大力支持保障性住房的建设。因此，对于商业银行来说，除加大对经济适用房、两限房的信贷支持力度外，在公租房、廉租房项目中寻找业务机会也显得十分重要。
14日上午中央经济工作会后，人民银行召开党委扩大会议，会议强调，加大对“三农”、中小企业、保障性住房的支持力度。可以预见，未来我国仍将大力支持保障性住房的建设。因此，对于商业银行来说，除加大对经济适用房、两限房的信贷支持力度外，在公租房、廉租房项目中寻找业务机会也显得十分重要。
商业银行大有可为
目前保障性住房主要包括经济适用房、限价房、棚户区改造房、廉租房、公共租赁房几大类。“十二五”规划目标是通过新建3600万套保障房，到“十二五”期末，使保障房的覆盖面达到20%。其中，2011年和2012年分别计划开工建设保障房1000万套，2013年至2015年开建1600万套。
据测算，2011年建设1000万套保障性住房需总投资为1.3万亿元至1.4万亿元左右。其中经济适用房和两限房建设需要投入资金5000亿元左右，廉租房和公租房建设资金需求为3000亿元左右，棚改房则需5000亿元左右。
在当前的大环境下，商业银行的贷款依旧是保障房社会投资中的主要力量。“在保障房建设所需资金中，一部分将由中央及地方政府解决，其他则通过社会融资渠道筹集。我们假设商业银行信贷分别在经济适用房和两限房、公租房和廉租房以及棚改房建设社会渠道融资总额中的占比为50%、40%、40%，由此可以估算出保障性住房建设中商业银行蕴含着巨大的业务空间。”业内有关人士说。
央行公布的统计数据显示，截至三季度末，我国房地产贷款增速继续回落，而保障房开发贷款增量占比大幅提升。三季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行的人民币保障性住房开发贷款余额为2808亿元，前三季度累计增加1150亿元，占到同期房地产开发贷款增量的52.3%，比上半年高出了9个百分点。
以一家大型国有控股商业银行为例。今年以来，该行对房地产客户和项目实施差别化信贷政策，在信贷资源配置方面，加大对房价偏高、中低收入人群住房困难问题突出的一线城市保障性住房项目的支持力度；在产品政策方面，将普通商品住房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，并将保障性住房项目贷款列为支持类产品。
股份制商业银行也在积极采取行动。10月中旬，华夏银行与北京市保障房建设投资中心签订了战略合作协议，未来三年内，华夏银行将为北京市保障性住房建设投资中心提供100亿元综合授信安排。
除华夏银行外，中信银行等银行也分别与北京市保障性住房建设投资中心签订了战略合作协议。业内人士表示，银行对保障房项目从最初的“观望”到现在的“争抢”，是由于在当前信贷调控毫不放松的环境下，保障房属于政策支持领域，银行意识到一旦规模做大，也可以“以量补价”。
“银行支持的保障房项目，一般会纳入政府当年的保障性住房土地供应、项目开发规划和定向销售计划，因此有市场保障。”银联信顾问公司总经理符文忠表示，“特别是经济适用房、两限房这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，贷款虽然不高，但是风险较低，已经形成较为完善的贷款方式，银行参与积极性比较高。”
公租房项目也有潜在机会
值得关注的是，在保障房建设中，商业银行贷款主要集中在经济适用房和两限房方面，而对于公租房和廉租房这类不能直接销售的项目来说，由于租金低，回收成本困难，又要长期占用银行的资金，银行普遍没有大规模介入，目前主要依靠政府财政支持。
对此，有专家指出，虽然信贷介入公租房、廉租房存在一定风险，但商业银行仍可在其中挑选优质的项目，挖掘其他业务机会。“例如，吸金和预付保证金作为存款来源，以及捆绑销售银行卡业务等。”符文忠建议，“目前各地区政策要求不一致，如果首次租房预交6个月，按季上缴财政，留存备付金，可以形成一定的资金沉淀，可作为存款来源，对于改善负债结构有着重要意义。此外，如果首次租房时按每平方米200元预交或300元预付，每人每月租金15元/平米、共60平方米计算，承租客户至少每年有1万元的资金存入银行，利用银行卡进行交缴。同时，如果批量代扣交缴，还可以带动银行卡业务的捆绑营销，其衍生效应十分明显。”
为了解决公租房只租不售、回收建设投资周期较长的问题，各地纷纷在公租房退出机制上做文章。重庆规定公租房在租满5年之后，若承租人满足一定条件，可以购买所租住房的产权。上海市也在考虑公租房引入“共有产权”，实行“先租后售”，更多省市正在观望。“如果有"共有产权"的成功实施先例，这种方式很可能在短时间内大规模出现。一旦公租房中引入"先租后售"模式，资金回流周期将大大缩短，贷款的风险也将减少，银行可以通过公租房建设贷款获得较稳定的盈利。”符文忠表示。
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