限购政策持续 二手楼市“拐点”最快明春显现？

广州日报   2011-12-05 10:55

[摘要] 随着京沪广深等城市的一手房频现“高报低开”的价格走势，部分发展商为回笼资金而推出一系列优惠促销活动，在近两周的新闻报道中，“楼价拐点”成为了众多媒体和大众最为关注的话题，也有不少专家放话称“楼市拐点已到，明年二季度止跌”。而与一手住宅市场相比，成交持续淡静的二手楼市是否也将迎来价格拐点？

限购政策持续，换房或急需资金周转的小业主“hold不妆

随着京沪广深等城市的一手房频现“高报低开”的价格走势，部分发展商为回笼资金而推出一系列优惠促销活动，在近两周的新闻报道中，“楼价拐点”成为了众多媒体和大众最为关注的话题，也有不少专家放话称“楼市拐点已到，明年二季度止跌”。而与一手住宅市场相比，成交持续淡静的二手楼市是否也将迎来价格拐点？在广州，哪些区域的楼盘价格有所松动？现在可以去哪些板块入市“抄底”？

关注楼市的市民都十分期盼楼价下调“拐点”的到来，不少媒体也在此时铺天盖地对“房价下行”进行系列报道，将“拐点”一事推向风口浪尖。在行内人眼中，“拐点”一词则显得很敏感，他们了解真实的行情却因职位设定而变得有些矛盾，面对媒体的采访亦如履薄冰，生怕一不留神就走漏了楼市的秘密。

对话行家：处于调整期 一手降价传导到二手尚需时日

合富置业首席市场分析师龙斌在接受采访时表示，现在谈论二手楼市“拐点”还为时尚早。他认为，中国房地产市场的兴衰固然会因为政策调整而出现变化，但从根本上来说还是需要遵循市场经济规律，与此同时，与城市人口增长、国内经济发展态势等密切相关。以目前的情况来看，国内经济未出现衰退迹象，一、二手楼价并没有出现实质上的下调，因此寄望于短期内楼价出现大幅度下调的市民恐怕要失望而归了。从近期的合富标准指数不难看出，连续3个月都处于轻微下调的楼价走势，充分说明二手楼市已步入阶段性调整时期。现时出现的二手楼市交易不畅，市场低迷，“限购”、“限贷”政策对楼市的打压成效初显。

中原地产市场部主任黄燕飞表示，一手盘是二手盘的“风向标”，一手盘降价出售，对于二手楼市必然有影响，不过影响表现会有所滞后。中原地产二手成交数据显示，从去年10月份直至今年10月份，中心六区楼价呈抛物线走势，在今年6月份，去到全年峰18178元/m2，而后，7~10月，楼价走势较为平稳，维持在1.6万~1.7万元/m2之间，10月份，中心六区二手均价约为17357元/m2，环比下降2%，同比上涨27.1%。

与黄燕飞持有类似观点的还有满堂红研究部高级经理周峰，在他看来，由于二手楼市信息的相对滞后性，若要看见明确的“拐点”，还需静待一段时日，最快也要到明年春节后才能显现。他指出，一手发展商有资金链上的压力，尤其接近年关，他们不惜通过让利的方式推盘，从而尽快回笼资金。但对于手握二手房源的小业主而言，资金压力则显得微乎其微，放盘价格高低取决于他们对楼市后市的预判。因此，要想二手楼价短期内出现显著下调，是比较很困难的。不过，据满堂红监测市场数据显示，目前二手楼价已过了点，虽高于去年同期，但已明显比楼价点时期下降了10%~12%。

二手中介难过“肥年”

明年春节后可抄底淘笋盘

中原地产黄燕飞分析，去年9月底，广州限购令出台，限购以来，买家需求受到抑制。“最初，抑制情况尚不太明显，乘着楼价上涨的趋势，二手成交价格持续上涨。”但到了今年年中，购买力抑制情况达到高峰，而有资格买楼的客户也已消化得差不多了，随之而来，成交进入胶着状态，买卖双方僵持，两者不分高下，成交量下滑越来越明显的是，由于业主方仍是“垂死挣扎”，依旧坚持价格，目前楼价下滑尚不算明显，同比仍处于高位。

黄燕飞预测，随着看楼量日益下降，中介公司转战商铺联动，年末二手成交或更加惨淡，受市场气氛影响，业主降价出售的现象将更明显。从目前来看，二手成交大部分为业主愿意降价的盘源，而仍在坚持价格的盘源则难以成交，不过从坚持到妥协，需要一定的时间过渡，此时尚不是“抄底”的时候，待春节过后，预计会有更多的业主“hold 不妆而让步成交。

外围板块先降 市区板块也在松动

从各板块来看，近期二手楼价环比下降明显的板块虽不少，但市场成交仍谈不上活跃。中原地产二手成交数据显示，10月份，中心六区楼价环比下降明显的板块有天河区的员村板块、越秀区的淘金板块，下降幅度约为25%，此外，海珠区广州大道南板块、越秀区五羊新城板块，楼价环比下降幅度也接近两成，至于海珠区滨江东板块、白云区广州大道北板块、番禺区华南板块等，也有15%左右的下降幅度。

据周峰透露，率先出现价格下调的应属外围板块的番禺及增城。增城因不限购，加之一手发展商让利推销明显，一、二手价格倒挂持续大半年，很成功地将大部分二手客户分流。若想赶在此时放盘的业主必须降价方能成功出售，因此二手成交价格出现明显波动。至于番禺板块，虽然一手新房并没有使出让利促销手段，但由于本来盘源就很充裕，买家选择多，自然会率先考虑一手房而忽略二手房，因此行情一路低迷。

合富置业龙斌接受采访时表示，中心区楼价降幅略有加大，外围区域止跌企稳，大部分板块价格有所回调。大部分板块的楼价均有不同程度的下跌，部分板块的跌幅有所加大。当中，楼价跌幅较大的板块主要分以下三种情形：一是地段价值相对不高，抗跌性不强，买家以实力稍弱的首次置业者居多的板块，如鹤洞板块、大石板块以及南洲板块；二是较高端板块，买家以多次置业为主，购房需求弹性较大，受限购影响较大或观望情绪浓厚，需求减少；部分业主担忧经济走势或急需套现，出货意愿增强，让价幅度较大，如滨江东板块等；三是中心区受一手楼市影响明显的板块。如新广从板块、桥东板块等，主要受附近一手新盘促销影响，二手楼价有所回调。