[摘要] 记者昨日在中国人民银行官方网站看到，该网站“调查统计司工作动态”窗口挂出一则“房地产金融风险管理座谈会在京召开”的消息，消息称会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，报告认为房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
记者昨日在中国人民银行官方网站看到，该网站“调查统计司工作动态”窗口挂出一则“房地产金融风险管理座谈会在京召开”的消息，消息称会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》，报告认为房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
这则消息称，11月24日中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。会议讨论了当前房地产市场形势、房地产金融风险与压力。就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
银行和房企能承受下跌30%
消息称，有代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。
消息称，会议还讨论了用特征价格法编制的中国重点城市新建住宅价格指数。其主要思路是：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。市场会给出基本功能的价格及每项具体特征对基本价格的影响系数，由此计算房屋的整体价格。分解出房价中各项特征的隐含价格，并剔除其对房价变动的影响，就可以得到纯粹由供求关系变动引起的价格调整。
央行突然下调存款准备金率让很多人感到意外，这本应该是在今年底、明年初或更晚些时候发生的事。
11月30日晚，央行宣布从12月5日起下调存款准备金率50个基点，这是自2008年12月25日以来的首次下调，意味着紧缩了三年的货币政策开始转向。
有经济学家对此认为，通胀形势刚刚有所回落，央行就迫不及待地宣布下调存款准备金率，很难让人对宏观调控政策产生信心，如此下去通胀必将卷土重来。
但在全球经济债务危机背景下，央行的出手似乎显得有些无奈。更让人担忧的是，中国央行与全球央行不约而同采取行动、放松货币，显示在欧债、美债危机阴影下，全球经济面临进入第二轮低潮，中国经济也将受到严重的影响。
这让我们仿佛回到了2008年底，当时房地产行业的形势同现在一样危急，但是雷曼倒闭引起全球金融危机的全面爆发，使得中国政府开始放松货币政策和出台房地产救市政策。
2009年初，寒冬中的房地产市场在一夜之间反转，在人们依然对“小阳春”依然那存有疑虑的时候，却不知道进入市场的天量流动性已经使得整个房地产行业从骨子里发生了天翻地覆的变化。
在那之后，中国房地产开始了一段童话般的时光，每一个企业只要买块地建个房子，一定都能卖得出去。无论是央企、民企、民资都财大气粗，地价和房价的记录几乎每一日都在刷新。
可以这样说，当时在政府放松流动性的环境下，在四万亿刺激政策出台之后，中国房地产企业在2008年底及2009年初的生死关头获得注血，并一路飙升。
仅仅过去三年时间，“四万亿”出台前后依然历历在目，这一次我们又站在了相似的十字路口，这会是中国房地产行业在“最严厉调控”中辛苦熬了一年多以后终于等到的转折点么？
毋庸置疑的是，向来倚重银行信贷的房地产业在每一次放松货币政策中都将获得机会，会成为的受益方之一。
用时下流行的评论来说就是，下调存款准备金率虽然不可能直接作用于楼市，但货币泡沫从来都是房地产泡沫的催化剂，一旦政府放松货币预期明确，中国的房地产市场可能发生报复性反弹。
但这一次中央政府显然考虑得更多，国务院总理温家宝11月初就反复强调房地产调控绝不可能放松；国务院副总理李克强上周则再次强调，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施，巩固调控成果。
另据媒体报道称，在央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。
再加上国务院近期多次就房地产调控问题作出指示和批示，要求不能对现有房地产调控政策予以放松。以此来看，房地产行业似乎还不能欢呼得太早。
在房地产调控政策组合拳中，限购政策无疑是其中的“必杀技”，比起货币政策和税收政策来说更加是房地产行业的“隐痛”。
因此，在限购不放松的前提下，即使今次下调存款储备金率可以使整个行业松一口气，但房地产重回2008年底、2009年初的局面也许并不太可能。
总得来说，随着宏观政策、货币政策的不断微调，未来一段时间的房地产行业形势也将逐渐清晰。无论如何，央行这次下调存款准备金率都是房地产的一次机会。
目前已经执行限购的46个城市中，有10个城市的限购政策截止时间都是年底。限购调控是否将继续？据报道，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
在“限购令”政策的打压下，楼市尤其是一线城市房价下调趋势逐渐明显。11月百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大。而央行也发布报告称，目前土地交易市场量价齐跌，房价拐点初现端倪。
不过，由于福州、厦门、海口等10个城市“限购令”将于今年12月31日到期，限购政策向左走向右走，又给刚刚步入下行通道的楼市增添了一份不确定性。目前，房地产市场仍属于敏感时期，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，使得历时两年的调控前功尽弃。好在，住建部明确表示楼市限购近期不可能放松，称得上是一个大大的“定心丸”。
必须看到，当下楼市调控政策依然呈现出“中央政府严厉执行，地方政府期待放宽”的利益博弈。由于土地财政受到较大影响，地方政府有放宽的潜在需求。一个值得警惕的讯号是，10个“限购令”即将到期的城市对明年限购是否继续执行迟迟没有表态，观望情绪浓厚。而佛山、成都两地放宽“限购令”政策的昙花一现，更可以解读为地方政府对中央调控底线的试探。
延续“限购令”不仅是一句表态，更是一道考题。延续“限购令”，需要严厉问责的决心。此前，佛山和成都两地朝令夕改，紧急叫停限购放宽政策，背后显然受到不小的压力。但这已然开了极坏的先例，放宽政策的“一停了之”，又会让某些地方政府觉得风险微乎其微，增添了与中央政府叫板的底气。为了遏制地方政府的利益驱动，有必要加大问责力度，对停止或变相松动限购政策的城市主要行政负责人予以约谈，视情节严重程度给予警告乃至行政处分。
延续“限购令”，需要统筹兼顾的智慧。在“限贷”这一影响楼市的关键因素短期内难以改变的背景下，部分地方政府频频在政策焦点之外悄然“松绑”。近期，北京、杭州、长春等地纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽、税费调整等环节试水，以期增加购房机会。这种打擦边球的做法，很容易逃避监管。因此，应逐一审视每个可能左右限购力度和效果的政策环节，从国家层面予以规范，从而堵塞地方政府“曲线救市”的漏洞。
当然，延续限购政策，加强楼市调控，关键还在于摆脱对“土地财政”的依赖。财政部副部长廖晓军透露，今年财政收入会超额完成预算，中央财政和地方财政都会有一定数额的超收。这完全可以而且应该成为各级地方政府实行财税制度转型、走出“土地财政”的契机。唯有楼市不再成为财税支柱，地方政府才能真正和广大老百姓站在同一战壕里，将楼市调控进行到底。
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