[摘要] 开发商们最近破了血本降价,闹得挺欢的是房企破产潮,很多房企跌到成本价之下了。绿城房地产集团在官方微博上针对破产传闻予以回应,董事长宋卫平称,传闻子虚乌有,绿城一切尚好,离破产还有很远的一段距离。他也指出,销售不畅,加上信贷紧缩,房企可能难过年关。虽然如此,人们依然解读说,中国房地产企业很可能很快撑不
开发商们最近破了血本降价,闹得挺欢的是房企破产潮,很多房企跌到成本价之下了。绿城房地产集团在官方微博上针对破产传闻予以回应,董事长宋卫平称,传闻子虚乌有,绿城一切尚好,离破产还有很远的一段距离。他也指出,销售不畅,加上信贷紧缩,房企可能难过年关。虽然如此,人们依然解读说,中国房地产企业很可能很快撑不住了。于是,又有楼盘直降7000元,并签协议保证降价补差价。嘉定南翔新城公馆跟进降价,百套房源降价20%以上。如此等等,真是听取降价声一片。
如何理解现在的房企的行为,我们应当从整个经济环境中来理解。
日前,胡锦涛主席在G20峰会上指出:“可持续增长是长期目标,通过经济结构调整实现平衡增长是客观要求,而强劲增长是当前世界经济的首要任务,也是实现平衡增长和可持续增长的前提。对二十国集团而言,当务之急是保增长,在增长中求平衡”。
就中国而言,信贷政策面临艰难抉择,一方面中国实际通胀率依然高居不下,纸币超发严重,这为纸币的价值通约造成了混乱,造成土地泡沫和房地产价格高企。一方面实业企业得不到款,给生产和生活带来极大的困境。因此,我们的信贷政策真的很难,最近四大行贷款开始松动,也被解读为信贷松动的信号。另外,金融时报解读说,周三,衡量中国银行(601988,股吧)间流动性最重要的指标7天回购利率下跌了近70个基点,为3周来跌幅,表明政府在兑现承诺。与此相呼应,一年期利率互换跌至3.37%,为6个月水平。分析师预期政策放松将通过两个渠道进行:一是通过公开市场操作注入流动性,二是非正式指导各银行增加放贷。
但是,我们相信这种松动是有限的,中国去年的新增贷款竟然是新增GDP的两倍(算算货币购买力缩水了多少),去年透支了多少贷款空间,为市场输送了多少通胀之水,稀释了多少购买力,现在我们已经不能认真的反思了。因此,我们相信,中国信贷政策的转向,很可能只是“定向宽松”,至于信贷资金是不是还会流到高利贷渠道去,尚未可知。就算放贷也应当是保命钱,而不是通过纸币贬值的方式,造成利润增长和收入增长的幻觉。更令人难以理解的是,既然大量的贷款,为何增长还是那么少,那么多贷款堆出来的为何就这么一点点,这是值得我们深思的。就上市房企而言,很多企业负债累累,用信贷堆出来的房价和利润,实在难以在持续下去。
这就可以理解,为何一些房企不惜血本的降价。因为房企是资金密集型的产业,而且建设周期还是比较长,因此,一旦出现信贷紧缩的局面,很容易现金流断裂。根据上证报调查,包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力,如果随着楼市下行,以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%,若干企业将面临“资不抵债”的局面。回调,重估价值,不仅仅要重估房产的真实价值。
当然,资不抵债的不仅仅牵涉到地产,银行、地方政府、60多个产业,都可能被绑在一起。因此,我们不知道这会不会发生蝴蝶效应,导致大规模的连锁反应。但是,我们清楚,房地产树倒猢狲散,引起经济地震几乎是难以避免的,因此,我们同样要做好房地产萧条之后的善后事宜,准备的越充分越好。
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