黎伟成:中国坚调楼市仍支持合理房投平衡供求

中金在线  2011-11-03 11:29

[摘要] 国务院总理温家宝于2011年10月30日的国务院常务会议,强调要｢坚定不移地搞好房地产调控｣之语,成为境内､外市场人士从挺楼市,居然在转瞬全面看淡和弥漫末日之悲情,实乃一众论客续以点盖面之哗众取宠梦语与劣作,并可以温家宝亦力表之要｢增加普通商品住房用地,促进房价合理调整｣的高度延续性､可控性之政策性

国务院总理温家宝于2011年10月30日的国务院常务会议,强调要｢坚定不移地搞好房地产调控｣之语,成为境内､外市场人士从挺楼市,居然在转瞬全面看淡和弥漫末日之悲情,实乃一众论客续以点盖面之哗众取宠梦语与劣作,并可以温家宝亦力表之要｢增加普通商品住房用地,促进房价合理调整｣的高度延续性､可控性之政策性策略,便正正显示政府并不是如论客般简简单单地乱言之重重｢打击｣,而是支持合理的房地产开发投资,以谋求楼价自过高和偏离普及购买力回复至合理水平,平衡供求关系,满足不同层面的居民居住刚性需求｡此为任何国家或地区政府的长期房地产政策｡

增加普通商品房用地促房价合理调整非打压

我多番指出:房地产,与钢铁､水泥､电解铝等其他三大行业,乃国务院自2004年四季度出台宏观调控政策时,特定要处理的四大行业,至今仍得作不断的动态微调,但政策性之策略由在2009年之要｢完善和健全房地产市场｣政策取得预期良性成效的基础上,转为2010年四季度所采取的｢防止房价过快上涨｣到中共中央政治局及中国国务院先后于2011年7月22日及12日举行的会议,分别指出要｢遏制住房价格过快上涨｣,和对房价上涨过快的二三线城市亦｢应采取必要的限购措施｣,乃政府就长期房地产政策,按不同时期不同需要之动态微调,而温家宝此番所言之要坚定不移地调控楼市,重点是力促各地政切实负起责任,继续严格执行政策,目的就是为了要｢进一步巩固调控成果｣,即:此非所谓｢新｣的｢打压｣楼市政策,只是要让已经取得的调控成果,作出进一步的巩固而已!

再从温家宝之于10月30日的国务院常务会议申明要坚定不移造好房地产调控的同时,亦提出两大重点政策性工作,特别惹人注目者为所强调之(一)要增加普通商品住房用地,与以往所力求之从(i)土地与(ii)信贷,加上(3)各级国土部之｢审批｣把关的做法不同之处,为国务院此番要切切实实地从供应与需求的关系做功夫,好处为(A)商品住房的土地供应一旦增多,会使购入土地的房地产开发商在购地时不因追逐托高地价使盖建住房的成本提高,造成平买可以平卖之新局面,和(B)置业自住者在供应可以增加的预期底下不须盲目追买,亦减低推高房价､地价如昔日般近乎无止境上升之预期,和价格可有序回调至与实际购买力日益脱节的歪况重现,有利房地产市场有效调控｡

要是房价如温家宝所要求的在增加普通商品住房用地之后,可以达到促进房价合理调整,所产生的供与求渐趋平衡的预期良性效应,就会使房地产开发商即使只能够赚取到｢薄利｣,亦地价亦有可能随房价回调,亦有利开发商重新加大买地､盖建商品住房的兴趣,以便透过｢多销｣持续不断提升业绩表现;尤其是在香港､上海上市的内房股所拥土地储备遍普相当丰厚,政策的策略性动态微调,会拉动房地产开发商加快发开土储力度,强化供求关系之平衡｡

房地产开发商可尽快调节策略争取微调先机之利

尤其是房地产开发商降低投资开发的意欲:房地产住宅开发投资于1-9月份累计额度3﹒1788万亿元,同比增长35﹒2%,不仅较1-8月的2﹒7118万亿元多4670亿元,且涨幅亦低于1-8月的36﹒4%,使住宅施工面积由1-8月的同比增长28﹒9%降低0﹒8个百分点至28﹒1%,亦使新开工面积11﹒448万平方米的同比增长由22﹒6%下调至21﹒3%｡住宅开发投资放慢,亦可见诸:(1)境内自筹资金于1-9月累计达2﹒5535万亿元,同比增长由1-8月的33﹒8%,回落至33﹒5%,(2)利用外资的累计额度由1-8月的633亿元增至679亿元,即9月份只增加46亿元和低于8月份的133亿元凡87亿元之普,同比增幅由71﹒5%降低至50﹒1%;(3)国内贷款9749亿元和同比增加3﹒7%,逊于1-8月份的8889亿元和上升5﹒1%,且于整体地产开发企业资金来源5﹒4738万亿元所占比重由1-8月的16﹒23%降低至只有15﹒7%,反映了银行收紧对以住宅为主的房地产开发投资尺度｡

国务院亦要(二)加快推进保障性住房建设,目的是要｢让人民看到政策的成效｣｡需要一而再指出者,为保障性住房与商品房,属两个表面上不大关连,又实际上可以关连者,乃因低收入的居民居于保障性住房,可以大大减低居住的开支,增加储蓄和聚积财富,有可能最终争取到购买商品住房自住,以进一步改善生活的要求｡

相信商品住宅房的价格于未来一段时间仍会保持有序的回落势头,理由为住宅竣工面积于1-9月份由1-8月累计达2﹒9742万平方米,增至3﹒4845万平方米,同比增长达16﹒6%,高于1-8月的13﹒6%､1-7月的12﹒7%和1-6月､1-5月的12﹒3%升幅,供应回升,加上国策之积极､有序和按实际供求关系适度调控,估计新建及二手住宅房价会逐步拉近至于居民置业购买力愈来愈相符合的水平｡

由是可见,国务院之房地产政策,乃长期的政策,而不同时间作出的调控,实为按实际情况作出的动态微调,甚至是预调微调的政策性策略!但要注意者,为房地产住宅开发投资于1-9月份累计额度3﹒1788万亿元,同比增长35﹒2%,涨幅低于1-8月的36﹒4%,使住宅施工面积由1-8月的同比增长28﹒9%降低0﹒8个百分点至28﹒1%,亦使新开工面积11﹒448万平方米的同比增长由22﹒6%下调至21﹒3%,故政府在调控房地产市场中亦得设法力保开发商的投资积极性,否则商品住宅的投资增长一旦放缓成势,就可能未必满足居民的提升居住素质要求,甚至产生供不应求的情况的反效果,有需要作出适时适度的政策性扶持｡

我强烈建议房地产开发商宜就政策之预调微调,尽快在投资､经营尤其是房产定价作好相应调节,尽快占先机!

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