[摘要] 去年买的期房，等今年交房时，到手一看面积竟偷偷“缩水”不少，这该怎么办？当前，房地产市场因预售商品房面积变化而产生纠纷的案例屡见不鲜，购房者在遇到此类情况时往往不知所措，有些甚至选择“忍气吞声”。
去年买的期房，等今年交房时，到手一看面积竟偷偷“缩水”不少，这该怎么办？当前，房地产市场因预售商品房面积变化而产生纠纷的案例屡见不鲜，购房者在遇到此类情况时往往不知所措，有些甚至选择“忍气吞声”。盈科（上海）律师事务所律师李文华分析，购房者弱势的原因在于，国家和地方的法律法规以及合同条款对预售商品房面积变化处理的规定比较繁杂，购房者往往不善于使用法律武器维护自身权益，“事实上，根据房屋建筑面积‘缩水’的比例不同，购房者甚至可向开发商双倍索赔购房款。”
套内减少，公摊多了，可要求开发商退还缩水房款
情形一：在3%内，套内面积减少而建筑面积增加的情况下，是否需要补交？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为101平方米，其中套内建筑面积79平方米，公摊建筑面积22平方米。开发商通知张某补交1万元房款。张某要按通知补交吗？
律师：本案中，就系争房屋暂测面积与实测面积不一致时的解决方式，双方合同理解及应用存有歧义。开发商认为应按双方约定应由购房者承担费用，而张某则认为自己不应该缴纳1万元的购房款。法院在充分听取双方意见后认为，开发商的说法，是建立在没有相应法律条文明确时，可成立，而事实上，针对这类问题，政府已经出台了相应办法，根据上海市人民政府颁布的《上海市房地产转让办法》第四十四条，就涉及房屋公共建筑面积的增减规定为：因分摊房屋公共部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变。故张某不仅不需要补交1万元房款，而且可以要求开发商退还1万元房款（套内建筑面积缩水1平方米）。
面积增加超3%，购房人无需补交房款
情形二：面积增加超出3%，能否退房？如不退房，如何补交房款？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为104平方米，其中套内建筑面积80平方米，公摊建筑面积24平方米。开发商通知张某补交4万元房款。张某要按通知补交吗？
律师：对面积增加超出约定幅度（即3%）能否退房，《上海市商品房预售合同》第五条没有明确约定。故考虑使用人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，如果合同没有约定或者约定不明，购房人可以解除合同。另根据《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定，如因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，购房人可以解除合同。也就是说，购房者可向法院提出解除与开发商合同，即退房的要求，不过，值得一提的是，法院通常对于退房的处理会比较慎重，当事人需尽可能多地取证。
反之，如果购房者愿意选择继续履行合同，那么购房人可以依据《上海市商品房预售合同》第五条中“适用法律、法规、规章的约定”，使用《上海市房地产转让办法》第四十四条“因分摊房屋公共部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变”的规定无须补交4万元房款。
缩水超3%，开发商需双倍赔偿“缩水部分”房款
情形三：面积缩水超出约定幅度，如不退房，如何退还房款？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为96平方米，其中套内建筑面积76平方米，公摊建筑面积20平方米。这时，购房者张某该怎么办？
律师：对此面积缩水超出约定幅度如何退还房款，合同没有明确约定。故根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，如果合同没有约定或者约定不明，购房人有权要求双倍返还超出部分的房款。
在本案中，房屋建筑面积一共“缩水”4平方米，这4平方米中，3平方米是按1:1比例赔偿，也就是开发商补偿购房者3万元购房款，另1平方米“缩水”部分，开发商需双倍赔偿，开发商在这部分赔偿中应给予张某2万元的购房款，即，开发商总计需向购房者赔偿5万元购房款。
购房者维权三注意临界点3%很关键
李文华介绍，在众多案件处理中，预售商品房面积变化对合同双方的影响多种多样，总结来看，大致可分为三个方面，这也是购房者在进行法律诉讼维权时需注意、留证的三个方面内容：解决争议、面积变化幅度、引起面积变化的原因及对房屋总价的影响。
根据相关法律，在房屋交付时，房屋建筑面积应以政府部门认定的测绘机构实测面积为准，当开发商暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，可按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），开发商不向购房者收取超过部分的房价款；当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），购房者有权单方面解除本合同。不过，值得一提的是，购房者行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。李文华表示，“为了让购房政策更为完善，近年来，政府部门又增加了相应的补充条款，明确指出‘在该房屋交付时，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按实测面积多退少补’，这也强化了‘实测面积’对司法认定的重要性。”
■相关政策依据
如果购房者有意向开发商提起法律诉讼，可先行了解相关政策内容，目前，对预售商品房面积变化作出规范的政策主要有：人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；上海市人民政府《上海市房地产转让办法》第四十四条；上海市房管局《关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》、《关于规范商品房销售行为若干问题的通知》及《上海市商品房预售合同》第五条等。
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