[摘要] 今年楼市的金九银十，恐怕将如时下那部大热的穿越剧一般——“步步惊心”。
今年楼市的金九银十，恐怕将如时下那部大热的穿越剧一般——“步步惊心”。和往年相比，今年开发商面临资金和销售的双重压力，开发商如何应对，购房者是否会入市，一切都是未知数，但可以肯定，今年的“金九银十”楼市不会寂寞，“以价换量”可能将成为楼市的主题曲。
郑州房管局的统计数据显示，8月份，郑州市商品房成交6333套(间)，其中商品住宅销售5390套，比7月增加了1547套，销量出现反弹，增量达到40%；销售面积达到50.78万平方米，迄今为止成为全年，远超“红五月”。
这种迹象从8月就已经显露出来，8月份，郑州17个项目入市，同比去年8月份增长了240%；9月份，则有近20个项目入市，5000多套新房上市销售，总建筑面积约65万平方米。
10月份，楼盘入市量继续放大。据数据监控中心统计数据显示，截至9月23日，郑州楼市10月份预计有18项目开盘，其中有1个商铺项目和1个写字楼项目。同比去年10月份增加了80%，今年的金九银十开盘率远远大于去年的开盘率。
据了解，在10月预计入市的18个楼盘中，纯新盘项目占到了8个名额，包括永恒新旺角、天旺优库、东方国际广场、惠众西城一品、阳光景苑、万隆广场、美立方等。
这些楼盘在入市之前，就已经做了各种各样的热身运动。比如东方国际广场招募雅宝会会员，入会即享2万元优惠；惠众西城一品入会送6000元购房基金；万隆广场5880元/平方米起，40~90平方米双气公寓，1万抵2万，2万抵4万，优惠3万元。
除传统住宅产品外，热点区域、全系产品的大量推出，也将助力郑州楼市进入小高潮。
据业内人士透露，因担心金九银十期间将要上演价格战，9月、10月还将有不少新旧项目推出全新房源，一些原本准备按兵不动的开发商在经历了几个月的等待后，突然调整计划推货上市。
河南银基房地产副总经理齐华伟告诉记者，为了应对复杂多变的市场形势，很多项目都改变了销售计划，提前上市，抢占市场。
“10月份的供应量将比9月进一步放大，供应开闸放水，这说明开发商正一致行动，‘豪赌’2011年的‘金九银十’。”郑州的一位市场研究人士这样说。
在“限购、限贷”的市场背景下，郑州楼市已经进入了“房票时代”，这是一种以刚需甚至是特刚需主导的楼市需求。“经历过前几波限价房的冲击后，郑州拥有房票而又有购房能力的刚需族又少了很多。”南城一楼盘的营销负责人表示，最近销售压力确实比较大。
事实上，在二、三线城市限购的传闻下，刚需族已经改变了对楼市未来的心理预期。这位营销负责人表示：“更多的人选择观望，这就让开发商倍感压力。”
如今，想卖房的开发商存货丰厚，会更加积极，而想买房的人则更谨慎淡定。上有无休止的调控政策折磨，中有库存高企、销售低迷两面夹击，下有资金惨遭釜底抽薪，开发商存在巨大的“以价换量”的动力，而“金九银十”无疑是的促销契机。
似乎，“以价换量”加速出货将成为开发商“的、最现实的”选择。
事实上，保利、万科、远洋、富 力及雅居乐等大型开发商早就开始实施降价销售策略了，北京、上海、广州这些早显价格松动的城市就不提了，据报道，杭州、成都及重庆等城市，也开始出现楼盘降价销售的现象。
如杭州的“华盛达·阅城”新开盘报价由预期的近2万元/平方米，下调到1.6万元/平方米；广州个别楼盘推出8.8折优惠措施。
郑州亦有迹象。据豫发置业总经理助理朱洪杰透露，在今年3~4月期间，他们曾经把首开的心理价位定在8000~8500元/平方米。后来研究机构也针对金晨嘉园的市场价格做出评估，均价为7700元/平方米。
“虽然产品品质摆在这里，但考虑到市场大环境以及客户的接受度，最终还是决定理性定价，限度让利于购房者”。朱洪杰表示，低开的效果十分明显，开盘销售量高达86%。
据数据监控中心显示，郑州9月在售60个项目中，5盘涨6盘降49个楼盘持平。从以上数据显示9月郑州部分楼盘已有明显下调房价意愿，郑州主要区域二七、金水降价盘多，郊区楼盘有涨价的趋势。
比如九龙城目前均价6200元/平方米，比之前6500元/平方米下降了300元/平方米；兴达锦绣园目前均价7000元/平方米，每平方米下降了200元；麦森公馆目前均价8300元/平方米，每平方米下降了500元。
“其实，现在房价表面上还维持着之前的价格，但实际上地产商已通过各种优惠活动变相降价了。”一位长期关注房价的市场人士告诉记者，“现在地产商即便是降价，也不能确保销售火爆，但不降价就意味着可能滞销。因此，‘以价换量’可能将是楼市的主流。”
中原地产董事、总经理冯建军表示，随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款均收紧，整个楼市资金链呈现紧张趋势。同时，“限购令”也使得不少改善需求被限制，加上现房楼市库存量正在加大，因此，开发商会迫于压力，采取促销手段，加速推盘，以价换量，成交量相对七八月份会有所增长，但不会出现传统意义上的“金九银十”。
也有开发商认为，“金九银十”期间，许多城市房价将会有一个上涨的趋势。郑州某地产公司营销总监说，受通货膨胀等因素影响，房地产企业上半年土地成本、财务成本都有所上升，肯定会趁这个销售旺季弥补回来。
他同时表示，开发商在九月、十月份的推盘节奏会加快，成交量环比也会增加，但不会好于去年同期。对于即将出台限购的二、三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二、三线城市限购政策出台，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难现。
不过对于购房者而言，最为关心的还是房价何时下调？何时买房最为合适？
业内人士称，从上半年的情形看，对于一、二线城市的房地产市场而言，是一个挤水分和去泡沫化的过程。政府采取的是两面包抄的手法，一方面是限购和限贷，其目的是减少需求；另一方面是大力建设保障性住房。
综合各方面的信息来看，今年的年底之前，仍然是一个购房的时间段。由于市场普遍存在着浓厚的观望气氛，房价相对比较稳定。因此，对于刚需者而言，是近十年来难得碰到的好时机。
“今年的‘金九银十’市场销售压力仍很大，房价不会有大的波动，但销量会比上半年有小幅的上扬。个人觉得目前正是出手买房的机会，在市场销售的压力下，客户可挑选的楼盘和
户型较多，各个开发商为提高销量，优惠幅度也较大，因此买房要抓住这个机会。”郑州未来远大置业有限公司总经理张子玖表示。
河南振兴房地产(集团)有限公司副总经理汪宪宏也认为，“金九银十”对于刚性需求的购房客户来说，就是的买房时间，一是推向市场的楼盘比较多，可选择性大；二是“金九银十”各大楼盘都会相应地推出一些优惠措施，通过促销活动带动楼盘的销售，从而赢得下半年好的销售业绩。
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