[摘要] “第一种是框架协议,政府和开发商签订一系列协议,明确价格之类要素,然后再走一下挂牌的形式。”
“种是框架协议,政府和开发商签订一系列协议,明确价格之类要素,然后再走一下挂牌的形式。”
比如万科,在2010年1月跟莆田市政府签订了投资合作框架协议。仪式上,双方还就合作项目的一些问题进行了探讨。一般而言,政府也不敢在协议里承诺某地块非万科不可,书面承诺顶多是:1.优惠政策、优质服务,2.若万科履行了承诺而没拿到地,政府给予相应补偿或利润分成。
7月份,万科就拿下了莆田的项目,万科的公告显示,该项目位于莆田市荔城区玉湖新城片区,迎宾大道以西。项目净用地面积约14.8万平方米,容积率约2.04,计容积率建筑面积约30.2万平方米。万科拥有该项目100%权益,须支付地价款约6.66亿元。
“第二种是进行产业规划,比如每年的三四月份各地政府都会出台土地供应计划,会划出多少平方公里。那么房地产企业就会根据这些资源引进专门的咨询类海外公司,做一个自己的规划,对这一大片区域做一个定位,比如产业的规模、外来人口、百老汇的演出,奢侈品店、ShoppingMall等等,再听取一下当地建筑设计院的意见等等,帮助政府做好事情,接下来的事情就是进行招投标了。”
比如众所周知的华侨城,其模式的主要特点是人造旅游+地产。通过打造知名的主题公园,将荒滩野岭变成旅游胜地,带动周边地价抬升,开发旅游主题的高端房地产。
“第三种是提前成为"土地熟化人"。帮助政府提前做好拆迁安置等工作,等到这块拍卖的时候,基本上就会按照"土地熟化人"的条件去定,并且劝退其他公司。当然,如果出现个别愣头青公司,在拍卖过程中硬是拿钱砸的话,那"土地熟化人"在前期的投入将算在土地成本里,土地款拿到后,这部分前期投入的钱,政府将会跟"土地熟化人"五五分成。不过一般情况下,"土地熟化人"会最后得到亲自"熟化"的土地。”
2010年4月份,济南政府下发的《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造意见》规定,供地方式可参照济南市棚户区改造的有关政策运作,政府采取“两次公告”的形式提高开发商参与城中村改造的积极性,也就是说,土地熟化后再进行挂牌出让时,只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。
什么是“两次公告”?就是在土地熟化前,有关责任主体先发布一次公告,看谁有意向参与项目的建设,如果有数家开发商有意向,那么出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权,成为的土地熟化人。土地熟化后,要进行挂牌出让时,只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。
【延伸阅读】
地产分析师鱼晋华:下半年房价可能跌10%
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。