[摘要] 据报道随着推盘量的逐渐上升，已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升，开发商面临着越来越大的出货压力。如果楼市调控再有实质推进，存货量大的区域将率先出现价格下调。
据报道随着推盘量的逐渐上升，已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升，开发商面临着越来越大的出货压力。如果楼市调控再有实质推进，存货量大的区域将率先出现价格下调。
僵持态势下，沪上部分二手豪宅卖家初现降价冲动。
据21世纪不动产对旗下300余家门店截至8月22日的统计，8月以来，上海多板块二手住宅成交持续低迷，房东心态出现松动。单价5万元以上的二手豪宅，可议价幅度普遍在10%以上，议价幅度不超过15%。
21世纪不动产分析师黄河滔说，目前高端物业供远大于求，房东也不看好后市，愿意尽快出售，所以普遍愿意接受议价。但是市场反应仍然平淡，买家仍愿选择暂租过渡。
高端住宅普遍接受议价
21世纪不动产昨日发布的一份研究报告称，近期抽样调查显示，受调控趋严影响，沪上高端物业市场需求受到极大抑制，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，沪上高端楼盘的二手房卖家心态出现松动，在浦东陆家嘴、徐汇中心等板块，高端业主普遍可接受5%～15%的议价，不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或套现转投其他市场。
据黄河滔介绍，浦东陆家嘴区域的高端楼盘，今年以来二手住宅成交大幅回落。据21世纪不动产统计，今年1-7月，陆家嘴“七大楼盘”合计成交房源169套，同比（较去年同期）下降28.1%。同时，上海全市单价5万元以上楼盘今年1-7月成交383套，同比减少40.1%。
在徐汇中心板块，8月以来，21世纪不动产旗下门店少有购房者上门，二手房卖家心态也较为悲观，部分投资客受资金压力影响，可接受5%左右的议价。
德佑地产研究主任陆骑麟也说，以往他们的业务员都是先帮房东找到客户，再应客户要求，找房东议价；现在则变成了先跟房东议好价，再将议好价的房源推荐给意向客户。
据陆骑麟介绍，德佑近期在陆家嘴区域代理的一套豪宅，挂牌价为1000万元，卖家表示愿降价至960万元。买家到场后，又进行了一番讨价还价，最后以920万元成交，比原价下跌80万元，降价幅度达8%。
“尤其是急着转手的房东，议价幅度往往比较大，目前二手市场出现的议价空间在10%左右。”陆骑麟说。
降价难促成交
黄河滔称，近期沪上高端物业价格虽然有所松动，但由于购房群体较为狭小，且部分意向购房者因为“限购”无法入市，所以高端物业即使有降价也少有成交。
21世纪不动产22日发布的研究报告即预计，虽然上周单价在5万元以上的高端住宅项目成交止住此前连续3周的下滑趋势，但高端住宅项目依然面临巨大调控压力，9、10月份成交难以爆发。
此外，黄河滔还提到，目前沪上价格出现松动的二手豪宅单价多在5万-7万元，单价10万元以上的豪宅价格仍未见松动。
二手房降价蔓延趋势
不仅是高端二手物业，外环区域的普通二手住宅也初现降价迹象。
21世纪不动产昨日发布的报告提到，嘉定南翔、浦东周康等板块，已有两到三成的业主可以给出5%～8%的议价空间，而此前这些区域内的二手房业主报价还较为强硬。
黄河滔认为，虽然目前这些外环区域的二手房降价多体现在议价空间上，但未来房价的下降将逐步体现到成交上——出现实质性的价格下跌。随着下半年楼市调控政策的进一步收紧，不排除会有更多二手房报价松动，并出现更大范围和幅度的降价情况发生。
不过，上海中原地产对旗下门店截至8月19日的统计则显示，8月前三周，门店二手房挂牌量、来客量继续呈现下滑趋势，但基于5、6月份客源的积累，近期仍有小幅成交释放。挂牌价亦尚未出现明显下降趋势，不同的板块二手房价涨跌互现。
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开发商备战"金九银十"供应量回升降价尚犹豫
为迎接传统楼市销售旺季“金九银十”的到来，开发商已着手做准备。而记者了解发现，开发商在积极供货的同时，价格上仍不愿采取更为主动的调整。业内人士表示，下调价格才能取得量的突破，开发商在价格上的固守只会让自己面临更大的库存压力。
供应量明显回升
为了抓住今年最后一个跑量契机，开发商已开始蓄势。从德佑地产提供的统计数据来看，上海楼市供应量近期出现明显回升。上周（2011年8月15日-8月21日）上海全市商品房供应面积为27.50万平方米，环比前周上涨34.9%；其中商品住宅供应面积为20.28万平方米，环比前周上涨20.4%。
高端房方面，上周有两个高端项目获取了预售证，其中华润置地九里园在四月推出的前一批房源仅售出一套的情况下，再度推出47套大平层房源。数据监控中心分析师汤正魏表示，高端住宅和大户型房源受调控影响相对较大，令不少高端项目放缓了开盘脚步，但随着楼市“金九银十”的到来，尤其是汤臣一品等豪宅于近期相继出现成交，刺激不少高端住宅入市试水。高端项目选择在此时入市，豪赌“金九银十”出货的意图十分明显。
价格僵持成交低迷
记者发现，开发商加大供应量的同时，价格方面并未采取较为主动的调整。相关统计显示，上周上海商品住宅成交均价为2.24万元/平方米，环比前周上涨2.4%。自楼市调控以来，上海楼市均价始终保持在2.2万元以上高位岿然不动。当然，在价格僵持的情况下，成交量也依然在低位徘徊，上周上海商品住宅成交面积为13.72万平方米。
从目前情况来看，上海仅部分供应集中的板块有较大的价格下行压力，一些市中心高端项目报价依然在10万元/平方米以上，这也导致全市均价居高不下。
开发商出货压力趋大
德佑地产研究主任陆骑麟认为，从最近两周推盘量的逐渐回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备。可以预见的是，未来数周的推盘量将出现明显的上升。不过供应量的上升，并未能使成交量摆脱低位。“在调控加码、购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局。”陆骑麟说。
业内人士表示，随着推盘量的逐渐上升，已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升，开发商面临着越来越大的出货压力。如果楼市调控再有实质推进，存货量大的区域将率先出现价格下调。
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