[摘要] 在2011年上半年南京楼市销量创下5年来新低的情况下，8月的楼市悄然出现了些许变化：主动降价的楼盘越来越多，多个板块打响价格战，品牌房企放下姿态主动以低价迎合市场。
在2011年上半年南京楼市销量创下5年来新低的情况下，8月的楼市悄然出现了些许变化：主动降价的楼盘越来越多，多个板块打响价格战，品牌房企放下姿态主动以低价迎合市场
楼市将迎降价大潮？
都市圈楼盘以其不限购、低总价的优势不但吸引了众多投资客的目光，也获得了不少自住需求者的青睐。一家网站刚刚做的一项都市圈置业需求调查显示，六成网友表示会在半年内下手都市圈楼盘，其中，用于自住和投资各占31%。
不仅如此，据了解，住建部日前公布了有关二三线城市限购的实施细则，其中“位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市”将会被列入限购城市名单。但与此同时，真正限购城市的名单还没有具体公布，导致南京很多周边都市圈楼盘出现恐慌性购房。
一面是南京楼市行情急速下降，一面是新的限购令即将出台。
房价会降吗？
江宁、河西、江北皆有楼盘降价
以江宁为例，万科金域蓝湾新推的二期房源和一期房源相比，将大幅度“瘦身”，的房源总价已经降到了100万元左右，主推小户型满足刚需。而作为标杆楼盘带头调整价格后，其他楼盘也纷纷跟进降价。
8月11日，大学城板块的宜家国际公寓项目针对其大户型尾房给出了7000元/平方米的价格，堪称江宁房价新低。在江宁核心区域的武夷绿洲，也计划在近期推出二期新房源。届时开盘均价将调整到1万元/平方米左右。这一价格和周边在售楼盘价格相比，将下调2000元/平方米左右。位于东山的老盘武夷水岸家园将于8月底推出近300套新房源，其中将有不少“8字头”“7字头”的房源。而天润城推出的14街区30栋的88套房源，均价8100元/平方米，开盘当天每平方米优惠500元，一次性付款95折，按揭96折，优惠后的价格是7800元/平方米起售。加上此前万裕龙庭水岸和广博苑，江宁喊出“7字头”的楼盘已达到5家。
河西板块一家楼盘，也计划在近期推出二期房源。据了解，开发商下了大力气做小区的园林景观，提高产品品质，但是销售价格仍然将控制在18000元/平方米左右。这一价格势必将对河西一批售价在20000元/平方米以上的楼盘形成冲击。
在江北，海德北岸城上周六内部认购19、20栋共294套高层房源，面积84~126平方米不等，均价也只有7600元/平方米。
库存量增大刺激房价下降
据网上房地产数据显示，南京楼市商品住宅可售套数已冲至3.7万套，高达37418套。而据搜房网数据监控中心统计，8月南京楼市预计42家楼盘将推出5000套房源，下半年更是将有136家楼盘超过3.5万套房源上市。包括库存房源在内，下半年南京楼市可售房源或将突破70000套大关。然而，对比今年年初的可售套数，1月份，南京商品住宅可售套数还在2.3万套左右。按目前南京楼市日均去化约百套左右，这批存货就够南京卖一年的了。
业内人士分析认为，当下南京楼市的供需比已经发生逆转，“供”严重超出“求”，单看8月份，就预计有近7000套房源上市，而今年到目前为止去化量仅仅是整体供应量的四分之一。“这次的调控很可能会让很多开发商进入冰冻期，不是冬天那么简单，是冰冻期。人为的调控不同于自然的市场规律，没有人知道什么时候会解冻。如果下半年政策持续，房价泡沫终会被挤出，有人会继续观望，那么房价也会降。”
“在目前市场环境下，不少开发商面临资金压力，一些大品牌的开发商为了摆脱市场困境，不得不通过大幅度的降价，吸引购房者的眼球，从而拉动市场。”网博地产机构总经理孙海认为，三季度的南京楼市将呈现分化局面，库存量较大去化较难的区域将在价格上出现松动，进一步降价的可能性也大大增大。
以价换量渐成主旋律
汇得邦地产总经理陆志光说，当前开发商“低价放量”的情况虽然还没有出现，但“以价换量”的明显在增多。比如，江宁有楼盘就对老客户介绍的新客户让利；江北有楼盘车，不要车的话，车款可抵扣房款。这些其实都是变相降价。
据网尚研究机构研究员李莎分析：“以价换量或许成为下半年楼市的主旋律之一”，今年的“金三银四”不金也不银，开发企业包括消费者可能对“金九银十”比较期待，开发企业可能会回笼资金，以价换量，“因为上半年商品住宅销售也不是那么乐观，中小开发企业可能会存在资金压力，下半年可能就采取以价换量的方式，用促销增加销量。”网尚研究机构研究员李莎认为：“价格可能会较上半年略有下调，主要原因是，目前的市场形势，只有调价才会带来销量，调价将成为必经的阶段。”
业内人士表示，降价或是低价位推盘是楼市的一个必然趋势。“目前不仅限购，还有限贷等行业调控政策，在这样的一个形势下，能买房的百姓越来越谨慎。而品牌开发商的目的是冲份额，将份额做大，达到‘跑量’回收现金流的目的，未来可能真正进入买方市场。”
在新一轮楼市政策的影响下，面对资金压力以及库存压力，很多开发商通过降价优惠来吸引购房者购房，提高自身成交量。与此同时，很多小开发商也会在当下被“优胜劣汰”，这样的局面在下半年南京楼市中还会长期持续。有业内人士指出；“楼市的拐点目前还不会出现，还将长期处于低迷态势。但就目前的情况看，价格上的松动也预示着未来一段时期内，南京整体房价将稳中有降，对于一部分刚需来说，这正是出手的好时机。”
周边楼盘短期内可能涨
据了解，住建部日前公布了有关二三线城市限购的实施细则，其中“位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市”将会被列入限购城市名单。但与此同时，真正限购城市的名单还没有具体公布，导致南京很多周边都市圈楼盘出现恐慌性购房。
“南京人来买房的不少，这让我们很意外。”滁州市金域豪庭楼盘项目总经理刘颉说，他们在项目定位时，主要考虑本地市场，并没有想过要吸引南京市民来消费，但自去年开盘以来，居然有不少南京人，甚至是更远的苏州人、上海人前来投资。而南京近邻安徽和县的碧桂园项目也吸引了大批南京人前往投资。
多家楼盘都以“南京地盘”作为宣传的重点之一。位于镇江句容宝华镇的仙林悦城，就打着“仙林”的旗号，并以“首付9万起的精装修房”吸引了几千名购房者前往现场咨询。此外，碧桂园凤凰城的劲销也给其他都市圈楼带了个好头，都想从南京市场“分一杯羹”。玫瑰十一英里等20多家远郊和都市圈楼盘也在近期大举营销，这些房源中包括公寓、别墅，它们主要分布在镇江句容、安徽滁州以及马鞍山、扬州、泰州等地区，一场“农村包围城市”的大戏将在下半年热闹上演。业内人士分析认为，由于中心城市房价已经很高，加上房地产政策出台比较频繁，周边城市普通住宅已经成为新一轮投资热点。
对此，也有业内人士指出，“置业都市圈看上很美，但搞不好也会成为烫手山芋。像南京周边这些区域，发展起来至少要5年的时间，配套设施还没有完全跟上”。豪斯机构总裁汪清表示，都市圈的房子必须体量大，配套全才有吸引力，而后期的价格增长幅度和物业出售的可能性也会受超大体量的限制。
■购房提醒 限购令加紧 投资勿盲目
新浪乐居南京公司运营总监程富建对记者说：“紧接着不在限购名单当中的未被限购的二三线城市的房价会上涨；四线城市的房价会上涨，所有在之前没有机会上涨的地方都会借此机会全线补涨。”但与此同时，程富建也表示：“目前的情况更像是一种赌博，如果这些楼盘未被纳入限购名单，楼盘涨价是必然，但这样必须是长期自有资金的投资，并且回报周期会很长。而一旦有些楼盘纳入到名单中，如果是短线借贷的投资会有一定风险。”有关业内人士也表示，此次限购令的出台其实是在巩固原有的政策成果，主要还是金融方面的调控，加息，提准。作为短线借贷的投资，也会面临投资成本加大的问题。
中广置业市场部经理金鑫也表示：“此前一线城市限购后，周边未限购的二三线城市出现量价齐升的局面，那么接下来二三线城市被限购后，这些楼盘就不再具备这样的优势了。这样一来，会使投资回报大打折扣，存在一定的风险。”
与此同时，购买都市圈楼盘还面临着户口、学区的落实问题。记者了解到，位于仙林地块的某楼盘实际上地处镇江句容宝华镇，但在宣传时一直声称是仙林地区，让很多购房者产生了这是南京楼盘的假象。既然是句容的楼盘，显然不能在南京落户，也不可能有学区待遇一说了，作为刚需群体来说，购买这一类楼盘还需谨慎。
汪清同时指出，项目和区域的超大体量给后期的维护增加了难度，入住率也不能得到保证，当然类似南京镇江未来有可能通城际这样的消息或许有帮助，但是具体通车时间谁也不清楚，购房者不能真实体验到各种利好自然难以转手。“尽管目前的限购加上周围房子的低总价给投资者多了一个渠道，但是对于投资客而言期望不要太高。”
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