严荣:限价商品房可借鉴"共有产权"模式

东方早报  2011-08-02 16:43

[摘要] 限价商品房可借鉴“共有产权”模式，设定非业主产权份额。

限价商品房可借鉴“共有产权”模式，设定非业主产权份额。

“对于限价商品房的管理，建议借鉴经济适用住房的"共有产权"模式。限价商品房优惠于市场参考价的部分，作为政府或委托机构持有的产权份额，这种非业主产权份额随业主居住年限延长而逐年递减，若干年后业主就享有完全的产权。”

“通过引入非业主产权，一方面可以限制、约束投机炒作等短期交易行为，另一方面也能激励非业主产权方改善公建配套和其他基础设施配套。”

严荣

在房地产市场调控不进则退的关键时刻，上海传出声音，下半年将按照“双定双限”的原则，在浦东临港新城地区启动建设一批限价商品房。这对房地产市场调控传递着什么信号？

限价商品房的争议

在限价商品房出现后，各种争论一直不断。一种观点认为限价商品房是帮助夹心层解决住房困难问题的方式，为此，一些研究者曾建议推广“四定两竞”的供地方式，即定地价、定房屋的建造标准、定税费率、定5%的利润率、竞房价、竞建设施工方案。另一种观点则认为限价商品房的属性不明确，房屋产权界定不清晰，而且一直缺乏明确的规范，因而容易滋生寻租和腐败。

限价商品房，一般是指政府控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，为基本具有住房支付能力的中等收入家庭解决住房困难问题而供应的商品住房。在政策文本中，2006年的“国六条”较早地提出了土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。因而限价商品房的特征通常也被概括为“两限两竞”。今年的“国八条”提出，进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，并且要求房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

经过几年的政策酝酿和沉淀，国内不少城市都在这两年开始发力推进限价商品房的建设。总结各地的经验，初步可以归纳出几个主要特征：

，限价商品房的定位是市场化商品住房，而不是保障性住房，因而多半采用政府组织监管、市场化运作的模式；

第二，与一般商品住房相比，政府对限价商品房的土地出让、建设标准、房屋价格、销售对象和上市交易等方面都有较多的限制性规定；

第三，限价商品房更多地被视为调控房地产市场的一种手段，但也隐含了价格补贴，即政府指导价通常比周边普通商品住房价格低15%～20%（各地规定不一）；

第四，有些城市在操作中将限价商品房和动迁安置房等同对待，从而将部分限价商品房纳入住房保障体系之中。

在限价商品房出现后，各种争论一直不断。一种观点认为限价商品房是帮助夹心层解决住房困难问题的方式，为此，一些研究者曾建议推广“四定两竞”的供地方式，即定地价、定房屋的建造标准、定税费率、定5%的利润率、竞房价、竞建设施工方案。另一种观点则认为限价商品房的属性不明确，房屋产权界定不清晰，而且一直缺乏明确的规范，因而容易滋生寻租和腐败。

上海限价商品房的特点

正如迈克尔·谢若登在《资产与穷人》一书中所言，“收入只能维持消费，而资产则能改变人们的思维和互动方式”，产生许多影响，包括更明确的未来观、更稳定的家庭、更多的人力资本、更妥善的财产管理、更积极的社区参与等。

上海此次试点将实行“双定双限”，即：定区域、定对象、限交易、限房价。区域确定在浦东南汇新城和临港产业区，对象初步定为南汇新城、大飞机、张江、洋山综合保税区等；同时对房价和交易时间作出限制。（编注：据解放日报7月27日头版报道，下半年上海将按照“双定双限”原则，在浦东临港新城地区启动建设一批限价商品房，还将在临港产业园区和漕河泾开发区、浦江高科技园区开展“先租后售”保障性住房试点。另据新华社7月26日报道，今年浦东新区将开工建设100万平方米的限价商品房，临港产业区将开工建设100万平方米的先租后售保障住房。）

上海对限价商品房的探索，一方面是落实中央有关房地产市场调控的要求，另一方面也是直面上海经济社会发展过程中所遭遇的突出瓶颈问题。作为一个国际大都市，上海相对高昂的生活成本和商务成本，会使一部分人才知难而退，从而产生“挤出效应”。因而，上海市委市府主要领导先后谈到，吸引和留住人才是上海实现创新驱动、转型发展的关键所在，而解决各类人才的居住问题，又是吸引和留住人才的关键。

从另一个角度看，由于国际大都市在功能升级的过程中给各类人才提供了较为充分的就业和发展机会，因而要适当探索资产扶持型的住房政策，帮助基本具有住房支付能力的中等收入人群实现购房梦。正如迈克尔·谢若登在《资产与穷人》一书中所言，“收入只能维持消费，而资产则能改变人们的思维和互动方式”，产生许多影响，包括更明确的未来观、更稳定的家庭、更多的人力资本、更妥善的财产管理、更积极的社区参与等。所以，上海的试点方案突出了对象特定的特点，即主要针对几个重点产业区域内的外来大学生、青年白领和技术工人等。

四点建议

限价商品房不是成本定价，而是参考市场定价。这种盯住市场价的定价方式很容易遭遇价格波动的风险。在市场价格的上升期，风险较小；而在市场价格的下降期，有可能无从定价，或者说，无论如何定价，都没有满意的价格接受者。……如果限价商品房建在较偏远的地方，由于基础设施和生活服务设施配套不够完善，很可能遭遇滞销；如果选择在地段较好的区域建造限价商品房，又有可能面临投资和投机炒作。

限价商品房在理论上和实践中的争议都曾引起过广泛关注，正如俞正声在《住房与住房政策》一书的序言中所言：“作为住房制度改革和住房建设一些重大决策和实践的参与者，我深知社会各方对住房问题的意见和认识的差别之大导致决策的复杂和困难，从而没有理想的方案，只有较好的可行的选择。为了"较好"和"可行"，必须鼓励发表各种不同意见，吸收各种合理成分，通过比较和反复，找出现实的路径”。着眼于完善上海对限价商品房的试点和探索，有必要预先考虑到一些难题，并思考相应的解决之道。

，关于限价商品房的属性问题。限价商品房是市场化商品住房，还是保障性住房，各方意见不尽一致。“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”。属性问题不清晰，既会影响各种配套措施的落实，也会影响投资方、建设方、购买者等各方主体的未来预期。

中国的住房供应体系正逐步形成由以政府为主提供的基本保障和以市场为主满足多层次需求的两大部分组成。限价商品房在本质上是由市场主体所提供的，只是相比一般商品住房，政府的干预力度更大，干预形式更多，干预程度更深。因而，可以将限价商品房看作是联结住房保障体系和市场化商品房体系的一种扣合件。

整个住房市场是一个谱系，各种类型的住房落在谱系的不同点上。比如，从廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、动迁安置房到限价商品房，再到普通商品住房，体现了政府的不同干预程度。但保障性住房和市场化住房并非（也不应该）是相互孤立的体系，应该是相互联结、相互促进，共同致力于实现“住有所居”的目标。

在具体操作中，可以结合后面谈到的“共有产权”模式设计一种规则，即：在政策规定期限内（比如5年或10年），限价商品房纳入保障性住房的管理范畴，如此既能确保各项配套措施的落实，也能保护非业主产权方的合法权益；一旦超出政策规定期限，或者业主选择提前上市交易，限价商品房就自动脱离住房保障体系。

第二，关于限价商品房的开发模式。上海选择的“限交易、限房价”做法有利有弊。其中，弊端主要体现在两个方面：一是政策扶持的隐蔽性更强，不容易体现政府为解决中等收入群体住房困难而做出的努力；二是在防范开发主体的“道德风险”方面难度更大，即开发商在销售价格给定的情况下，有很强的动机通过降低房屋及配套设施的质量而争取更大的利润空间。

对此，可以借鉴上海已在动迁安置房中运作较为成熟的机制：企业兴建、定向供应、滚动开发。该机制要求中标企业在开发项目中沉淀一定量的资本，并且需要几个周期的滚动才能实现回报，从而降低防范开发主体出现道德风险的难度。

第三，关于限价商品房的价格管理。限价商品房不是成本定价，而是参考市场定价。这种盯住市场价的定价方式很容易遭遇价格波动的风险。在市场价格的上升期，风险较小；而在市场价格的下降期，有可能无从定价，或者说，无论如何定价，都没有满意的价格接受者。更有甚者，可能由于限价商品房推出的时机恰逢市场低估期，从而全盘否定限价商品房。这在某些地方推行经济适用住房的实践中，已有前车之鉴。

对此，一方面要加强市场研判，把握政策节奏，找准限价商品房的推出时机；另一方面尽量采取预售阶段定价的方式，减少市场周期性波动对定价的负面影响。

第四，关于限价商品房的管理风险。如果限价商品房建在较偏远的地方，由于基础设施和生活服务设施配套不够完善，很可能遭遇滞销；如果选择在地段较好的区域建造限价商品房，又有可能面临投资和投机炒作。这两种现象都不利于限价商品房的良性发展。

对此，建议借鉴上海经济适用住房的“共有产权”模式。限价商品房优惠于市场参考价的部分，作为政府或委托机构持有的产权份额，这种非业主产权份额随业主居住年限延长而逐年递减，若干年后业主就享有完全的产权。通过引入非业主产权，一方面可以限制、约束投机炒作等短期交易行为，另一方面也能激励非业主产权方改善公建配套和其他基础设施配套。