[摘要] 上月的最后一天，酝酿许久的北京市保障性住房建设投资中心正式成立，注册资本100亿元，是目前国内规模最大的保障性住房建设投资公司。未来，投资中心将承担起北京市保障房融资、投资建设和运营管理的三大职能。
资金成保障房当前困难
上月的最后一天，酝酿许久的北京市保障性住房建设投资中心正式成立，注册资本100亿元，是目前国内规模的保障性住房建设投资公司。未来，投资中心将承担起北京市保障房融资、投资建设和运营管理的三大职能。
围绕保障房建设资金问题，近期可谓新闻不断。
6月27日，国家发展和改革委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，鼓励投融资平台公司发行企业债券进行保障房项目融资，并要充分引导更多社会资金参与保障性住房建设。
随后，财政部与住建部又联合下发了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》。
从这一系列新闻事件中不难看出，保障房在资金投入上的确形势严峻。
事实上，保障性住房在建设中由于资金不足拖欠材料款的事件并非鲜有发生。据报道，某地同一开发商同时建设商品房项目和配套的保障性住房，由于保障性住房资金不足，屡屡拖欠材料款，因此材料供应商往往会优先向商品房项目供货，甚至会中断对保障性住房建筑材料的供应。
保障房建设的资金缺口究竟有多大？
有分析机构认为，经测算，完成1000万套保障房任务对资金的总需求为14920亿元，其中，中央和地方政府需要支付资金大约为6520亿元，其他8400亿元可以通过贴息等方式吸引社会资金参与。目前政府方面较为明确的资金来源有3730亿元，各级地方政府还需要通过其他方式筹集大约2790亿元资金。考虑到建设周期一般2年左右，因此，政府2011～2012年每年投入的资金约为3260亿元。以目前明确来源的3730亿元计算，政府完全可以全部启动1000万套的保障房建设，但资金缺口将在2012年出现。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，1000万套保障房至少需投资13000亿元，其中政府需拿出5000亿元，主要投资廉租房、公租房和棚改房。剩下8000亿元需社会机构投资，主要投资经济适用房、两限房和公租房。经济适用房和限价房需5000亿元，虽然利润不高，但通过出售能回笼资金，开发企业基本还愿意参与。的缺口是主要用于公租房建设的2000多亿元尚无着落。
吸引社会资本需要社会热情
对于保障性住房建设中出现的资金短缺问题，其实并不让人感到特别惊讶。早在保障性住房建设之初，其存在的资金瓶颈问题就已经暴露了出来。记者在多次采访中均了解到，在推进保障性住房建设中，地方政府最苦恼的就是资金不足。保障性住房的资金主要来源于提取公积金的增值和土地出让金的10%，这使得保障性住房的建设资金在很大程度上依赖于房地产市场，一旦房地产市场出现低迷，保障性住房就会出现资金短缺问题。目前房地产市场的不景气势必会影响到开发商拿地的热情，进而影响到土地出让金的多少。
而在大规模建设保障性住房开始后，资金问题就自然变得更为严峻，进而影响到整个保障性住房建设计划的推进。年中时，关于保障房开工率偏低的消息频繁见诸报端，在这一背景下，《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的发布也就不足为奇了。
事实上，早就有人提出建议，要吸引更多的社会资金参与保障性住房建设。时任住建部政策研究中心房地产处处长的文林峰就曾对记者说：“我们与大的央企有过接触，他们也想做些长期投资，但地方政府从政策上没有配套支持，如没有政策性贷款，而开发贷款都是两年期的，没有长期贷款。公共租赁房如果90%的租金能够收回，那么30年可能收回成本；如果租金收缴率只有30%的话，那可能就收不回成本，而这个风险是开发企业来承担的。政府应该给与财政补贴，或者是设立专门的账号，政府进行监管。保障房的建设资金、后期的物业管理、维修养护都需要大量的资金，政府必须对此有所考虑。现在，我们在这方面还没有设计出一整套的体系。”文林峰认为，要明确地方财政拿出一定比例的资金建设保障房；通过优惠政策鼓励社会资金进入保障房建设，如二、三十年的长期无息或低息开发贷款，不管是贷给政府运营的主体，还是贷给社会投资主体，鼓励他们进行保障性住房建设。
《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》发布后，“社会资金”首次被推到了保障房建设的前列，但社会上也不乏忧虑和担心：一是对资金流向的担忧，担心会加剧通胀。二是企业债发行利率能否覆盖发债成本。三是项目如何运作，如果出现风险怎么办，是否要地方财政兜底？
由于公租房和廉租房资金沉淀量大，资金回笼较慢，社会资金介入自然“顾虑”重重。企业债券固然具有期限长、利率低的优势，但其发行利率多少为宜却让人颇感头疼。保障房项目的年率大多在3%左右，企业债券的发行利率若在3%之上，意味着仅用保障房的建设是无法覆盖发债成本的，项目如何运作，会不会出现风险？若在3%之下，在如今高通胀的情况下，购买者的热情恐怕不会太高。因此，专家表示，为吸引社会资本参与保障房建设，提高企业的积极性，财税方面应给予更多税收优惠或减免；金融方面给予定量的财政贴息；土地供给方面，政府可给予参建保障房的企业一定幅度的土地出让价格优惠，同时允许适当提高容积率等。
公租房是成败关键
对于北京市成立保障性住房建设投资中心，杨红旭直言，中心的重要目的就是顺利完成建设收购任务，加快公租房的发展，解决资金难题，作为全市统筹建设公租房的融资、建设收购和运营管理平台。在他看来，公租房已取代经济适用房，成为保障房中的“带头大哥”。
众所周知，公租房原则上是长期出租的，当前我国市场化的住宅租金只有可怜的2%～3%，公租房租金还须低于市场水平，因此没有企业愿意投资公租房。因此，保障房建设中资金短缺最严重的就是公租房。
杨红旭撰文说，目前公租房建设主要有3种模式：一是北京模式，由市财政以货币形式出资，且每年将增资，在此基础上，争取银行信贷、保险资金、社保资金等。二是重庆模式，3年新建4000万平方米，政府主导、国企运作、多元化融资（财政投入、信贷、保险资金等），还打算几年后卖掉部分公租房以收回资金。三是上海模式，倾向于政府引导，主要由社会投资，鼓励在集体用地上建公租房。他更看好上海模式，他说：“上海市希望公租房租金略低于市场水平即可，重在提高社会机构参与投资和运营的积极性，更多地利用市场机制，这样才能够实现可持续发展。”
事实上，就目前保障性住房投资建设而言，更为复杂的是日后长期的管理维修运营问题。早就有专家对记者说过，“保障性住房建设的资金并不是根本问题，资金可以通过引入社会资本加以解决”，“更为重要的是保障房的制度建设和长远规划”。
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