谢逸枫:还敢称史上最牛逼的房地产调控?

谢逸枫博客  2011-07-14 09:53

[摘要] 眼下，2011上半年行将过去，从楼市走势来看，虽然楼市成交量萎缩了，市场观望氛围也越发浓厚了，但是价格却未见松动？高房价的“病根”到底在哪里？购房者期待的房价拐点到底还有多远？

2011年,注定是楼市动荡的一年。从年1月底新版“国八条”出现就奠定了今年楼市波折的命运基石，限购令、限贷令、房产税、加息等调控政策纷至沓来，一时，在中国房地产市场上激起不小的浪花。如何看上半年数据？为什么都增长或上涨？下半年楼市与调控如何走？眼下，2011上半年行将过去，从楼市走势来看，虽然楼市成交量萎缩了，市场观望氛围也越发浓厚了，但是价格却未见松动？高房价的“病根”到底在哪里？购房者期待的房价拐点到底还有多远？

什么叫最严厉的房地产调控？2010年1月10日“新国十一条”和4月17日新“国十条”及9月29日“新国五条”颁布，这二轮号称中国房地产“史上最严的调控”，到2010年底，整一年。根据国家统计局公开是房地产市场数据显示，投资额和销售面积及销售金额等房地产价格都纷纷上涨或增长。

国家统计局2011年1月17日上午10时发布《2010年房地产市场运行情况》报告。2010年商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

2010年，房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

2010年，房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称：“按理说，如此严厉的调控，价涨量缩，价格上涨困难。从上半年统计局发布的数据看，投资额和销售面积及销售额依然保持上涨趋势。虽然房地产价格未公开，但是从各个城市的价格数据公开看，上半年房价上涨是肯定的。”什么叫最牛逼的房地产调控？2011年1月26日“新国八条”和1月28日房产税及限购政策等限价政策颁布，这第三轮号称中国房地产市场“中国房地产“史上最牛逼的调控”。

2011年7月13日，国家统计局发布上半年宏观经济数据，上半年GDP同比增长9.6%，CPI同比上涨5.4%；6月CPI同比上涨6.4%，食品类价格同比涨14.4%，6月CPI创三年来新高。

2011年7月13日，国家统计局发布2011年上半年经济运行数据。初步测算，2011年上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。

2011年上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。

2011年上半年，房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示：“为什么如此牛逼的房地产调控，房地产投资额保持高增长效率？一是因为房地产行业是中国最吸资金行业。从家电行业和矿产行业及保险行业纷纷加入房地产行业，与央企国企大民企上市房企抢夺土地看，说明房地产利润空间和投资回报大，吸引不同行业加入房地产。从热钱和民间资金及国人投资房地产看，通胀和银行存款负率及投资渠道狭窄看，房地产是最抗通胀和增值及保值等利润最稳定的行业。

从今年上半年人民贷款高达4.17万亿,大部分进入房地产市场看,房地产市场依然是贷款主要对象。二是因为前二年开发商土地储备量大和开工高峰期，开发商加快房地产项目开发和销售及投资等完工。三是保障房建设力度加大，保障房建设的土地和资金及完工不断加快。四是固定资产投资价格涨幅过大，未扣物价上涨的幅度。不过，今年1-6月份，房地产开发投资13340亿元，同比增长32.9%，增幅已经较1-2月时下降了2.6个百分点，是上半年。随着楼市调控的不断深入，今年房地产开发投资的增幅持续回落。”

2011年上半年,商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“上半年销售保持良好增长趋势，一方面是今年上半年二三线城市购房消费力旺盛，房地产市场销售火爆。另外一方面为快速销售库存和新房源及保持销售业绩，今年上半年各大开发商采取价格促销和优惠政策，刺激潜在市场购买力。特别是市场上的首次刚性需求和改善型购房者购买非常活跃，并且部分投资客采取一次性付款和公司团购成交的不断增加。不过，今年上半年住宅销售面积39805万平方米，同比增长12.1%；销售金额20657亿元，同比上涨22.3。增幅较1-5月分别上涨3.6个百分点和6.3个百分点。上半年商品住宅销售面积和销售金额都呈现增长走势，不能说明开发商以价换量后，只能说明市场购买力旺盛。”

2011年上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。2011年上半年，人民币贷款增加4.17万亿元，同比少增4497亿元。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出：“上半年房企资金来源增长，一方面是开发商加大新项目投资开发资金，房企资金周转率降低，融资作为主要运转资金。另外一方面是上半年开发商销售业绩良好。并且市场上的融资渠道依然能够找到资金。特别是货币政策未实质收紧，上半年开发贷款依然保持增长。目前房地产项目资本金依然是20%的情况下，开发商根本不缺吃饭钱，而是缺乏生存和发展钱。不过虽然成交量已经回涨，由于下半年调控继续，放松不可能。由于个人房贷的收紧和开发商下半年库存巨大及民间贷款高利息的情况下，开发商仍将面临很大的资金压力。根据统计局公布的数据,上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。其中，金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年连续18个月。”

2011年7月13日，根据链家地产市场研究部统计，2011年6月商品住宅平均价格为4864元/平方米，环比5月下降8.1%，是今年2月以来的首次下降。同时6月商品住宅成交面积达到10263万平方米，环比5月上涨42.6%，涨幅扩大30个百分点。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为：“从数据上看，调控效果有一定成效，房地产价格过快上涨的趋势得到遏制。部分城市房价格下降，大多数城市房价格涨幅收窄。投机性，包括投资性需求减少，销售面积与去年比较出现下降。另外市场供应不断增加，特别是保障房建设力度不断加大，起到稳定房地产价格的作用。”但是，链家统计数据不能够说明房价实质下降，况且统计的根据和数据的来源及统计的方式是否存在科学和客观合理，有待于考察。

从国家统计局前5个月发布房地产市场报告看，商品房价格上涨8.2%,说明房价上涨并未改变局面。从各大城市地方国土和住建部门发布的前5个月价格报告看，大部分把保障房价格统计到商品房价格，导致拉低市场整体价格，实质上房价并未下跌。从开发商楼盘销售价格打的折扣看，大部分开发商的价格折扣基本控制在5%-8%，根本不是房价下降的现象。而开发商一种营销手段的噱头，比如通过减少面积或毛坯销售或者高价报出再打高折扣等手段。